Przedstawione w pytaniu zagadnienie można rozpatrywać w dwóch aspektach. Po pierwsze, czy można nie stosować przepisów noweli pomimo uchwalenia ustawy i jej wejścia w życie. Po drugie, czy należy stosować przepisy epizodyczne, czy też organ może wybrać, które przepisy (art. 32 lub przepisy epizodyczne) stosować.
W pierwszym przypadku uchwalona i ogłoszona ustawa, pomimo tego, że może być obarczona wadami legislacyjnymi, weszła do porządku prawnego i należy ją stosować. W drugim przypadku ustawodawca sam wskazał, że w rok od dnia wejścia w życie noweli, należy stosować przepisy epizodyczne o sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Tym niemniej dotychczasowe zasady ustalania ceny sprzedaży po upływie 12 miesięcy także ulegną zmianie.
Ustawa z 26.5.2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw zmienia przede wszystkim zasady sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego.
Jak wspomniano wyżej, pytanie można rozpatrywać z punktu widzenia możliwości stosowania lub też niestosowania przepisów noweli. Jeżeli ustawa została uchwalona, nawet w sytuacji wadliwego procesu legislacyjnego, a następnie opublikowana, to ustawa taka, mimo wszystko obowiązuje.
W orzecznictwie wskazuje się, że wejście w życie i uzyskanie mocy przez ustawę są zdarzeniami tożsamymi, polegającymi na rozpoczęciu od ich spełnienia się, prawnego kwalifikowania stosunków społecznych przez przepisy, które „weszły w życie” lub „uzyskały moc”. Ustawa nie może, bowiem wejść w życie bez uzyskania przez nią mocy obowiązującej i odwrotnie ‒ uzyskanie mocy obowiązującej oznacza wejście ustawy w życie (por. uchw. SN z 24.5.1996 r., I PZP 12/96, OSNP/1197/1/8, Legalis; orzecz. TK z 24.10.1995 r., K 14/95, Legalis).
Wejście w życie przepisu oznacza, że uzyskuje on moc prawną i w konsekwencji ma zastosowanie do określonych zdarzeń i stosunków. Akt prawny (przepis) nie może bowiem wejść w życie bez uzyskania przez niego mocy obowiązującej, a uzyskanie mocy obowiązującej oznacza jego wejście w życie (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25.6.2020 r., VIII SA/Wa 110/20, Legalis).
Odnosząc się natomiast do drugiego wymiaru pytania, należy stwierdzić, mając na uwadze dodane do ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: GospNierU) art. 198g i art. 198h ust. 2 przepisy epizodyczne, że w okresie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Po upływie wskazanego terminu, do ustalania ceny sprzedaży będą mieć zastosowanie przepisy art. 69 GospNierU w zmienionym brzmieniu. Oznacza to, że zasada zaliczania na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży przestaje obowiązywać.
Należy podkreślić, że także w odniesieniu do przepisów epizodycznych na zastosowanie art. 32 ust. 1 GospNierU, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Należy mieć także na uwadze, że przepisy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis (art. 198l).
W myśl art. 198g ust. 2 GospNierU żądanie sprzedaży nie przysługuje:
- jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31.12.1997 r.;
- jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
- w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;
- jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
- w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Od dnia wejścia w życie nowelizacji dotychczasowe zasady ustalania ceny sprzedaży nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego na postawie art. 32 i art. 69 GospNierU tracą moc i nie mogą być stosowane.
