W kontekście podanej problematyki kluczowe znaczenie mają stosowne regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: OchrLokU), gdzie w art. 21 ust. 1 pkt 1 postanowiono, że rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Więcej treści o gospodarce komunalnej po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Wypróbuj!Sprawdź

W ust. 2 postanowiono, że wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

  1. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;
  2. analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
  3. planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
  4. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
  5. sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;
  6. źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;
  7. wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;
  8. opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (….).

Na szczególną uwagę zasługuje tutaj rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Wielkopolskiego (Nr NP.-II.4131.1.216.2023.3), opublikowane w wojewódzkim dzienniku urzędowym 9.6.2023 r.

Organ nadzoru w toku analizy zakwestionował m.in. zapis o następującej treści „Stawka czynszu po uwzględnieniu wszystkich obniżek nie może być mniejsza niż 50% stawki bazowej czynszu”.

System Legalis Administracja – kompleksowe wsparcie każdego urzędnika. Wypróbuj! Sprawdź

W ramach argumentacji prawnej wskazano, że uchwała podejmowana na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy stanowi akt prawa miejscowego. Zgodnie z art. 94 Konstytucji RP organy samorządu terytorialnego ustanawiają akty prawa miejscowego obowiązujące na obszarze działania tych organów na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie. Z kolei przepis art. 7 Konstytucji RP obliguje organy władzy publicznej do działania na podstawie i w granicach prawa. Zasada praworządności wyrażona w art. 7 w zw. z art. 94 Konstytucji RP wymaga, żeby materia regulowana wydanym aktem normatywnym wynikała z upoważnienia ustawowego i nie przekraczała zakresu tego upoważnienia. Nadto podkreślono, że upoważnienie do uregulowania w przedmiotowej uchwale warunków obniżania czynszu musi być realizowane z uwzględnieniem art. 7 ust. 1 ww. ustawy. Z podanego przepisu wynika, że w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

  1. położenia budynku;
  2. położenia lokalu w budynku;
  3. wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;
  4. ogólnego stanu technicznego budynku.

Finalnie organ nadzoru podał, że zarówno przytoczony powyżej art. 7 ust. 1, jak i art. 21 ust. 2 pkt 4 OchrLokU, nie zawierają upoważnienia do dokonywania ograniczeń w wysokości obniżki czynszu.

Stanowisko organu nadzoru jest więc prawnie uzasadnione. Uchwała w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy musi spełniać kryteria ustawowe, w tym nie ma podstaw aby odgórnie wprowadzano limit w zakresie obniżenia wysokości czynszu.

Źródło: https://edziennik.poznan.uw.gov.pl