Zmiana najemcy lokalu komunalnego stanowi – poza wypadkiem szczególnym związanym ze śmiercią najemcy lub zamianą lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach – nawiązanie nowego stosunku umownego, nie zaś zmianę dotychczasowego.
W opisanym w pytaniu zagadnieniu konieczne byłoby rozwiązanie aktualnej umowy najmu lokalu komunalnego z jego dotychczasowym najemcą i zawarcie nowej umowy z nowym podmiotem, tu: córką dotychczasowego najemcy.
Co istotne jednak, w przypadku najmu lokalu komunalnego, w przeciwieństwie do najmu komercyjnego, osoba najemcy spełniać musi konkretne, ustawowe warunki, których dopiero ziszczenie się, uprawnia daną osobę o ubieganie się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, gdzie – co równie ważne – gminy ustalają zwykle zasady przyznawania pierwszeństwa osobom spełniającym warunki do uzyskania najmu lokalu (co oczywiście wynika z deficytu lokali komunalnych w porównaniu z zapotrzebowaniem na nie).
Przypomnieć należy zatem, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: OchrLokU), rada gminy uchwala m.in. zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.
Stosownie do art. 21 ust. 3 OchrLokU, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:
1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy.
Jak wyjaśnia się to w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, przyznanie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy może być zatem uzależnione tylko od okoliczności określonych w OchrLokU – w przypadku lokalu komunalnego są to niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe (w tym warunki zamieszkania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy) i niski dochód, a w przypadku lokalu socjalnego – brak tytułu prawnego do lokalu i szczególnie niskie dochody.
Mając powyższe rozważania na uwadze, wskazać należy, iż zgodnie z kolei z art. 21b ust. 6 OchrLokU, gmina odmówi zawarcia umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu w przypadku niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości lub jeżeli występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu.
Jeśli okazałoby się zaś, że majątek danej osoby (np. ruchomości, papiery wartościowe) pozwalałby jej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnych zakresie, gdyby tylko doszło do jego spieniężenia, to można będzie przyjąć, że osoba taka nie powinna się kwalifikować do uzyskania pomocy w postaci prawa do zamieszkiwania w lokalu należącym do mieszkaniowego zasobu gminy. Każda sytuacja winna być jednak rozpatrywana indywidualnie.
