Zapisy niedozwolone w uchwale rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali

Z ich treści wynika, po pierwsze, że rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. Po drugie, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

 1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

 2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

 3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu; 

 4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 

 5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

 6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

 6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

 6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b. 

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w  rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z 30.11.2021 r. (PN.4131.432.2021; http://edzienniki.olsztyn.uw.gov.pl/keywords).

W rozstrzygnięciu tym organ nadzoru zakwestionował zapis o treści: „7. W przypadkach szczególnie uzasadnionych Burmistrz może, po uzyskaniu pozytywnej opinii Społecznej Komisji Mieszkaniowej, zawrzeć umowę najmu lokalu z osobą znajdującą się w szczególnie trudnej sytuacji życiowej i rodzinnej, chyba że osoba ta zajęła lokal samowolnie”.

Dokonując oceny prawnej ww. zapisu, wojewoda stwierdził m.in., że jest on niezgodny z prawem, bowiem umożliwia burmistrzowi zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego z inną osobą znajdującą się  w szczególnie trudnej sytuacji życiowej i rodzinnej, z pominięciem ustalonych uchwałą zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Nadto podkreślono, że ustalenie takiego upoważnienia dla organu wykonawczego gminy do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego  „w przypadkach szczególnie uzasadnionych”, nie mieści się w normie kompetencyjnej określonej w art. 21 ust. 3 OchrLokU, a ponadto nie spełnia zasady precyzyjności, którą winny charakteryzować się pojęcia używane w aktach prawa miejscowego.

Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody jest prawnie uzasadnione.  Rada gminy nie może tworzyć zapisów nieprecyzyjnych, stwarzających wójtowi możliwość stosowania dowolnych kryteriów przyznawania lokali komunalnych.