- Niezwykle cennym dla praktyki aspektem monografii jest przedstawienie zagadnień intertemporalnych, które powstały w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego (TK) z 10.7.2012 r. (P 15/12). Konieczne stało się rozwiązanie problemu wpływu podziału nieruchomości na hipotekę na udziale we współwłasności przed wprowadzeniem art. 76 ust. 11-14 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 790 ze zm; dalej: KWU). Zagadnienie to zostało przedstawione w kilku okresach. Pierwszy z nich to czas między ogłoszeniem wyroku TK a wejściem w życie nowych przepisów (art. 76 ust. 11-14 KWU), następnie okres obowiązywania art. 76 ust. 1 zd 2 KWU i okres przed wprowadzeniem tego przepisu.
- W publikacji szczegółowo omówione zostały konsekwencje wyroku Trybunału Konstytucyjnego oraz regulacje wprowadzające zapisy art. 76 ust. 11-14 KWU, które próbują usystematyzować i kompleksowo uregulować zagadnienia hipoteki na udziale w nieruchomości.
- Monografia zawiera także analizę art. 76 ust. 5 KWU, który dotyczy wydzielenia nieruchomości w wyniku realizacji roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.
Fragment tekstu z poradnika:
§ 1. Skutki wprowadzenia art. 76 ust. 11–14 KWU dla ochrony interesów wierzyciela hipotecznego
Wprowadzenie art. 76 ust. 11–14 do ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 790 ze zm.; dalej: KWU) doprowadziło do wyeliminowania rozwiązania, które zdaniem TK ingerowało nadmiernie w prawo własności współwłaścicieli, których udziały nie były obciążone hipoteką. Zrezygnowano więc z rozwiązania, które regulowało wpływ podziału nieruchomości na hipotekę na udziale we współwłasności w sposób automatyczny. Zamiast tego wprowadzono przepisy, które wymagają każdorazowo badania przez sąd, notariusza lub samych współwłaścicieli, jaka jest wartość nieruchomości, poszczególnych udziałów, spłat, dopłat. Pozycja wierzyciela uległa osłabieniu w stosunku do tej, która przysługiwała mu na tle art. 76 ust. 1 zd. 2 KWU. Ma on różne środki ochrony swoich interesów1, jednak został pozbawiony tego najważniejszego – pewności oraz stałości zabezpieczenia. Wierzyciel ustanawia hipotekę po to, aby uniezależnić się od sytuacji finansowej dłużnika, która może się zmieniać. W razie jego niewypłacalności zawsze pozostaje zabezpieczenie rzeczowe, z którego wierzyciel może osiągnąć zaspokojenie swoich roszczeń. Obecnie stałość i pewność zabezpieczenia w postaci hipoteki została jednak zamieniona na dowolność ukształtowania rodzajów zabezpieczenia. Możliwe jest zarówno nadmierne uprzywilejowanie wierzyciela, gdy współwłaściciel, którego udział obciążony był hipoteką, otrzyma w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przez jej podział nieruchomość o wartości znacznie przewyższającej wartość jego dotychczasowego udziału (wtedy cała nieruchomość będzie obciążona hipoteką), jak i znaczne osłabienie sytuacji wierzyciela, gdy uzyska jedynie ustawowe prawo zastawu na wierzytelności o spłatę.
Podział nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności może prowadzić do wygaśnięcia hipoteki i otrzymania w zamian przez wierzyciela ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę, gdy współwłaściciel, którego udział obciążony był hipoteką, nie otrzyma żadnej nieruchomości i wyjdzie całkowicie ze stosunku współwłasności. Jeśli uzyska nieruchomość lub udział o mniejszej wartości niż wartość dotychczasowego udziału, powinny mu zostać przyznane dopłaty. Na wierzytelności z tytułu dopłat przysługuje wówczas także wierzycielowi ustawowe prawo zastawu. Wierzyciel w wyniku zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości może więc całkowicie utracić dotychczasowe zabezpieczenie w postaci hipoteki na udziale, które ulegnie przekształceniu w ustawowe prawo zastawu na wierzytelności o spłatę, albo uzyskać w zamian dwa nowe prawa – hipotekę oraz ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu dopłat. Należy uznać, że w tym drugim przypadku zarówno hipoteka, jak i zastaw zabezpieczają całą wierzytelność przysługującą wierzycielowi. Nie ulega ona podziałowi między te dwa zabezpieczenia.
Zobacz także:
- Współwłasność
- Podział nieruchomości wspólnej a podział wspólnoty mieszkaniowej
- Ocena prawna użytkowanej nieruchomości
- Wadliwość wpisu w księdze wieczystej
- Zmiana zarządu nieruchomości w trakcie postępowania podatkowego
- Określanie sumy udziałów w nieruchomości wspólnej
- Czy gmina ma obowiązek zapłaty odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
- Opłata podatku od nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy
Więcej o podziale nieruchomości i hipotece znajdziesz w module Gospodarka nieruchomościami >>
