Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz

Art. 10 [Zasady waloryzacji opłat]

I. Zasady waloryzacji opłaty przekształceniowej

1. W orzecznictwie administracyjnym wskazuje się, że waloryzacja, odnosząc się do jakiejś wartości, oznacza jej przerachowanie (wyr. WSA w Krakowie z 24.8.2017 r., II SA/Kr 540/17, Legalis) lub też oznacza jej urealnienie (wyr. WSA w Warszawie z 15.2.2018 r., IV SA/Wa 959/17, Legalis). Z kolei w innym orzeczeniu sąd wskazał, że waloryzacja służy zapewnieniu realności świadczeń pieniężnych wynikających z GospNierU (wyr. WSA w Białymstoku z 29.4.2008 r., II SA/Bk 870/07, Legalis).

2. Jak stanowi art. 5 GospNierU waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków. Prezes GUS ogłasza, w formie obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, wskaźniki zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości, nie później niż w terminie 4 miesięcy od zakończenia kwartału, którego te wskaźniki dotyczą, z podziałem na województwa. W przypadku, gdy dla danego kwartału nie ogłoszono wskaźnika zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie za ten kwartał dokonuje się przy zastosowaniu ostatniego ogłoszonego przez Prezesa GUS wskaźnika zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości. W przypadku, gdy dla danego rodzaju nieruchomości nie ogłoszono nigdy wskaźnika zmian cen nieruchomości, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie w tym zakresie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez prezesa GUS. W przypadku, gdy nieruchomość składa się z co najmniej dwóch części odpowiadających różnym rodzajom nieruchomości, waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu średniej ważonej wskaźników zmian cen nieruchomości właściwych dla każdej z części tej nieruchomości, przyjmując za wagi powierzchnię poszczególnych części.

Użycie przez ustawodawcę zwrotu „opłata może podlegać waloryzacji” sugeruje, że organ może jej dokonać, ale nie jest do tego zobowiązany przepisem bezwzględnie obowiązującym. Jedynie w przypadku wniosku o dokonanie aktualizacji będzie on zmuszony do podjęcia stosownych działań.

Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 77 ust. 3 GospNierU, dokonywana jest na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast waloryzacja, o której mowa w art. 10 ust. 1 PrzeksztUżytkWieczU ma się dokonywać przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków.

Oznacza to, że w przypadku aktualizacji wartość opłaty rocznej jest wyliczana od aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, natomiast w przypadku waloryzacji dokonuje się przeliczenia już ustalonej opłaty o z góry przyjęty wskaźnik. Zdecydowanie należy uznać, że spowoduje to zmniejszenie realnych dochodów wpływających do byłych publicznoprawnych właścicieli przekształconych nieruchomości. Podczas gdy wskaźnik wzrostu cen jest wskaźnikiem statystycznym wyliczanym w oparciu o ogólne założenia, np. jedynie na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych położonych na terenie województwa, to wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym jest wyliczana metodą porównywania na rynku lokalnym, z uwzględnieniem współczynników korygujących uwzględniających m.in. położenie nieruchomości, dostęp do infrastruktury, kształt działki.

II. Zasady waloryzacji

 

Ustawodawca w GospNierU nie przewidział możliwości dokonywania waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych ustawowo w oparciu o wniosek. W tym przepisie wprowadzano taką możliwość. Waloryzacja na wniosek zobowiązanego do ponoszenia opłat jest rodzajem przepisu szczególnego w odniesieniu do art. 5 GospNierU.

III. Odmowa dokonania waloryzacji

 
1. Przepis o waloryzacji opłaty przekształceniowej nakłada na określony organ obowiązek jej dokonania. Podobnie ustawodawca postąpił w odniesieniu do przypadków określonych w GospNierU, np.:

1) art. 68 ust. 2 (zwrot kwoty udzielonej bonifikaty w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 10 lat),

2) art. 132 ust. 3 (wysokość odszkodowania ustalona w decyzji wywłaszczeniowej),

3) art. 148 ust. 3 (wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji w okresie od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty).

2. Odmowa dokonania waloryzacji nie powinna przybierać formy administracyjnej. Skoro organ, na podstawie art. 10 ust. 2 PrzeksztUżytkWieczU, zawiadamia o wysokości zwaloryzowanej opłaty, to należy przyjąć, że zawiadamia również o odmowie jej dokonania. Ustawodawca nie precyzuje formy prawnej zawiadomienia.

3. Zarówno w przypadku dokonania, jak również odmowy waloryzacji, właścicielowi nieruchomości nie przysługuje procedura odwoławcza. Jest to uzasadnione tym, że waloryzacja to czynność techniczna polegająca na sprawdzeniu, czy od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji zmieniły się wskaźniki, o których mowa w art. 5 GospNierU.