Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz 9. wydanie

Prezentowana publikacja została zaktualizowana i uzupełniona o nowe orzecznictwo oraz o wszystkie zmiany uchwalone od ukazania się poprzedniego wydania wprowadzone m.in. przez:

  • ustawę z 22.6.2017 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1442);
  • ustawę z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy − Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596) dotyczące dostosowania przepisów prawa do wyroków Trybunału Konstytucyjnego poprzez uregulowanie warunków nabywania dawnych tzw. mieszkań zakładowych, ograniczenie podmiotów posiadających status członków do osób, którym przysługują prawa do lokali, określenie zasad rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, eliminacji barier w budowaniu nowych mieszkań w ramach spółdzielczych praw lokatorskich realizując założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego.

W komentarzu omówiono m.in. zagadnienia dotyczące: praw członków spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności lokalu, organów spółdzielni, lustracji, podziału spółdzielni, przepisów karnych.

Niniejszy komentarz stanowi cenną pomoc zarówno dla osób, które w swojej działalności zawodowej zajmują się stosowaniem i wykładnią omawianych przepisów (zwłaszcza członków zarządów i rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych, związków rewizyjnych, sędziów, adwokatów, radców prawnych, notariuszy, pracowników naukowych), jak i wszystkich osób zainteresowanych prezentowaną tematyką.

 

Fragment tekstu z komentarza:

 

   Art. 10 [Umowa o budowę lokalu]

 

  1. Treść i forma umowy o budowę lokalu. Artykuł 10 ust. 1 określa treść i formę umowy o budowę lokalu. Umowa taka nadal, mimo niezrozumiałej zmiany dokonanej przez ZmSpMieszkU17 (zob. też kom. do art. 9 Nb 1), może być zawarta przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem tej spółdzielni lub z małżonkami (jest to konsekwencją zasady jednopodmiotowości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – art. 9 ust. 5).

 

  1. Umowa zobowiązująca. Umowa taka, jeżeli jest zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zobowiązuje strony do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (zob. art. 9 ust. 1).

 

  1. Ekspektatywa prawa lokatorskiego. Z chwilą zawarcia omawianej umowy powstaje ekspektatywa spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, która – w odróżnieniu od ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu (zob. art. 19) – jest oczywiście niezbywalna, nie podlega dziedziczeniu ani egzekucji.

 

  1. Wkład mieszkaniowy. Podstawowym obowiązkiem majątkowym członka spółdzielni (według art. 10 ust. 2 w brzmieniu nadanym przez ZmSpMieszkU17 – „osoby ubiegającej się o”; zob. też kom. do art. 9 Nb 1) jest wniesienie wkładu mieszkaniowego w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

 

  1. Środki publiczne. Definicję środków publicznych zawiera art. 5 ustawy z 27.8.2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2077 ze zm.).

 

  1. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Zawarcie umowy o budowę lokalu, a następnie umowy o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, może mieć praktyczne znaczenie w zasadzie wyłącznie przy wykorzystaniu kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, obecnie udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego (zob. przepisy ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1020). Zob. też art. 91 SpMieszkU i E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe, 2018, s. 362. Według wyr. SN z 6.3.2014 r. (V CSK 194/13, Legalis), do ustalenia kwoty wkładu mieszkaniowego, którą jest obowiązany uiścić członek spółdzielni nabywający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, do którego wygasło prawo innego członka, ma zastosowanie w drodze analogii art. 10 ust. 2 SpMieszkU.

 

  1. Przetarg na prawo odrębnej własności lokalu. Zmiana przepisów art. 10 SpMieszkU dokonana przez ZmSpMieszkU07 polegała na pominięciu w ust. 1 pkt 1 obowiązku uczestniczenia przez członka w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową, co korespondowało z analogicznymi zmianami w art. 4 SpMieszkU (zob. kom. do art. 4 Nb 8), na uchyleniu ust. 4 i 5 oraz na nadaniu nowego brzmienia ust. 3. Wiąże się ona z przyjęciem jako zasady, że w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie można już będzie ustanowić takiego prawa na rzecz innej osoby, ale spółdzielnia ogłosi przetarg na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu (art. 11 ust. 2 SpMieszkU w brzmieniu nadanym przez ZmSpMieszkU07). Od zasady tej istniały jednak wyjątki, wynikające zwłaszcza z art. 15, a obecnie również z art. 161 SpMieszkU (zob. art. 11 ust. 2a, 25 i 29; zob. też kom. do art. 11 Nb 6).

 

  1. Rozliczenie kosztów budowy lokalu. Zgodnie z art. 10 ust. 3 w brzmieniu nadanym przez ZmSpMieszkU07 rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Termin 6 miesięcy ma charakter instrukcyjny, a jego niezachowanie przez spółdzielnię nie spowoduje dla niej żadnych ujemnych konsekwencji, zwłaszcza że przepis jest w istocie niewykonalny. Właściwie w rozważanym zakresie PrBud nie określa bowiem, kiedy następuje „oddanie budynku do użytkowania”, posługuje się natomiast takimi określeniami, jak przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie takiego obiektu. W wyr. z 8.11.2012 r. (I CSK 199/12, OSP 2013, Nr 10, poz. 97) SN podkreślił, że przepisy art. 10 ust. 3 i art. 18 ust. 4 SpMieszkU stanowią leges imperfectae, nie zawierają bowiem sankcji cywilnej, zawierają natomiast sankcję karną wobec członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnika albo likwidatora (art. 273 pkt 2 SpMieszkU). Mimo to z pewnością wzmacniają one tezę, że postanowienie wiążącej spółdzielnię i jej członka umowy, zgodnie z którym spółdzielnia przed ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy może żądać uzupełnienia przez członka wstępnie ustalonej i wniesionej przez niego wartości wkładu, jest bezwzględnie nieważne (art. 58 § 1 w zw. z § 3 KC).


  2. Umowa o budowę lokalu a umowa deweloperska. O stosunku przepisów SpMieszkU regulujących umowę o budowę lokalu do przepisów ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1468) zob. kom. do art. 1 Nb 6.

 

Zobacz także:

 

Więcej o spółdzielniach mieszkaniowych znajdziesz w module Gospodarka nieruchomościami >>




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw nam swój numer telefonu
i adres e-mail, a skontaktujemy się z Tobą:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł