Rada gminy nie może przerzucać na przyszłych najemców obowiązku wykonania remontu lokali, które są w złym stanie technicznym

W ust. 3 ustawodawca precyzuje z kolei zakres przedmiotowy ww. uchwały, stwierdzając, że zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności: wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu; warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy; kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;  warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;  tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej, zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy; warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności; zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.

Jakkolwiek przepis ust. 3 sugeruje otwarty katalog elementów składowych ww. uchwały rady gminy, to nie oznacza to zupełnej dowolności. Ten aspekt prawny został uwzględniony w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Śląskiego z 24.9.2021 r. (NPII.4131.1.884.2021; źródło: http://dzienniki.slask.eu), gdzie m.in. wskazano, że: W ocenie organu nadzoru brak podstaw prawnych do wprowadzenia zasad oddawania w najem lokali  zakwalifikowanych do remontu na koszt najemcy. Przedmiotowe lokale oddawane są w najem po przeprowadzeniu remontu przez wnioskodawcę (przyszłego najemcę lokalu), co jest niedopuszczalne w świetle przepisów art. 4 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy, zgodnie z którymi zadaniem własnym gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców Gminy, osiągających określony w uchwale dochód. Należy zasygnalizować, że to właśnie Gmina jest zobowiązana zapewnić lokal w ramach najmu socjalnego, lokale zamienne i zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

W przywołanym rozstrzygnięciu nadzorczym wskazano, że tego typu zapisy naruszają wymienione regulacje art. 4 ust. 1 i 2 w zw. z ww. wymienionym już art. 21 ust. 3 pkt 1 OchrLokU. Z tych pierwszych norm wynika zaś, po pierwsze, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Po drugie, gmina, na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.