Praktycznie o składaniu wniosków wieczystoksięgowych

Drugie wydanie tego obszernego komentarza autorstwa wybitnego cywilisty – prof. Edwarda Gniewka, stanowi wyczerpujące omówienie przepisów regulujących instytucję ksiąg wieczystych i opisuje stan prawny na maj 2018 r., co oznacza, że omówiono w nim wszystkie dotychczasowe zmiany w regulacji instytucji ksiąg wieczystych oraz postępowania wieczystoksięgowego.

Publikacja została uzupełniona o komentarz do pojawiających się na kanwie nowych regulacji zagadnień dotyczących wniosków składanych przez naczelników urzędów skarbowych, specyficznego problemu hipoteki zabezpieczającej wierzytelności „banków hipotecznych” oraz potencjalnej kompetencji asesorów sądowych do prowadzenia ksiąg wieczystych.

Komentarz został przygotowany z myślą o praktykach, tj. notariuszach, radcach prawnych, adwokatach, sędziach, komornikach sądowych, naczelnikach urzędów skarbowych, prawnikach w firmach związanych z branżą nieruchomości czy z instytucjami finansowymi, organach rejestrowych, instytucjach finansowych, a także osobach fizycznych, które w obrocie prywatnym i działalności gospodarczej używają wartości swoich nieruchomości pod zabezpieczenie.

Fragment tekstu z poradnika:


I. Roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

A. Niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jako generalna przesłanka roszczenia

a. Ogólne uwagi wstępne

1. Ujawnienie w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości – ogólne przypomnienie. Pamiętamy, że ustrojową funkcją ksiąg wieczystych jest ujawnienie stanu prawnego nieruchomości („ustalenie” tego stanu według brzmienia art. 1 ust. 1 KWU). Tą drogą następuje zaś (w założeniu) zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, a także zapewnienie bezpieczeństwa kredytu hipotecznego oraz ochrony ujawnionych praw rzeczowych (w szczegółach zob. komentarz do art. 1 KWU). Co istotne, pamiętamy również o tym, że ujawnienie stanu prawnego nieruchomości następuje poprzez dokonanie wpisu prawa własności, użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych; także poprzez wykreślenie praw wpisanych. Trzeba uzupełnić, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 KWU).

W wyniku założenia księgi wieczystej i dokonania wpisu praw rzeczowych stykamy się z ujawnionym stanem prawnym nieruchomości. W pierwszym rzędzie na uwadze mamy ujawnienie prawa własności (w dziale II księgi wieczystej) oraz prawa użytkowania wieczystego (także w dziale II). Z kolei ograniczone prawa rzeczowe podlegają ujawnieniu (w dziale III, a hipoteka w dziale IV) jako obciążenia nieruchomości (alternatywnie jako obciążenia użytkowania wieczystego). Trzeba wspomnieć, że służebności gruntowe podlegają także ujawnieniu w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości władnącej (w dziale I-Sp) w dokonywanym tam „spisie praw”. Wreszcie, dokonuje się także (w dziale III) wpisu ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym; one również charakteryzują stan prawny nieruchomości.

Przy okazji trzeba jeszcze raz wspomnieć, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 KWU). W takim kontekście wpisane prawa osobiste i roszczenia stają się „prawami jawnymi z księgi wieczystej”, generalnie jednak prawa osobiste i roszczenia (wpisane czy niewpisane do księgi wieczystej) bynajmniej nie stanowią odzwierciedlenia stanu prawnego nieruchomości, w postaci jej obciążenia (natomiast według T. Czecha, Komentarz KWU, 2014, s. 165, „stan ten nie dotyczy praw osobistych i roszczeń, gdy w ogóle nie ujawniono ich w księdze wieczystej”). Co najważniejsze, roszczenie z art. 10 ust. 1 KWU o usunięcie niezgodności nie obejmuje „stanu praw osobistych i roszczeń”. W szczególności byłoby absurdem dochodzenie (przykładowo) przez właściciela nieruchomości roszczenia o wykreślenie wpisanego prawa najmu lub dzierżawy (jako nieistniejącego obciążenia), czy też przeciwnie – dochodzenie przez najemcę lub dzierżawcę (pod pozorem stosowania art. 10 ust. 1 KWU) roszczenia o ujawnienie jego prawa (jako niewpisanego, w warunkach niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem ujawnionym w księdze wieczystej).

2. Występująca niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywiście – z perspektywy funkcji ksiąg wieczystych – pożądana jest zgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Księgi wieczyste powinny odzwierciedlać pełny, aktualny, zgodny z rzeczywistością stan prawny nieruchomości. W praktyce zaś, w stosunkach konkretnych zachodzi częstokroć niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości. Rozmaite bywają zaś przyczyny tej niezgodności, a zarazem spotykane rozbieżności przybierają różną postać. Najpowszechniejszą przyczyną spotykanej niezgodności jest niedbałość (opieszałość) osób uprawnionych, zaniedbujących złożenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Zbiega się to z obowiązującą przeważnie w polskim systemie prawnym ksiąg wieczystych zasadą wpisu deklaratywnego. Spotykamy również w praktyce błędne wpisy w księdze wieczystej zawinione przez sąd lub uczestników postępowania (o szczegółach była mowa w komentarzu do art. 5 KWU).


Zobacz także:

 

Więcej informacji znajdziesz w module gospodarka nieruchomościami>>




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw nam swój numer telefonu
i adres e-mail, a skontaktujemy się z Tobą:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł