Przepisy prawa nie określają żadnych warunków dopuszczających realizację domu o powierzchni poniżej 70 m2 niezgodnie z ustaleniami MPZP. Opisana sytuacja wymaga zmiany lub uchwalenia nowego MPZP, dopuszczającego zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Skonsultuj z ekspertem rozwiązanie problematycznych kwestii. Sprawdź

Budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (dalej: małego domu mieszkalnego), zwolniona została z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy Prawo budowlanego (dalej: PrBud). Ten przepis prawa zawiera właściwie wszystkie przesłanki określające przedmiot inwestycji, pozwalające na zastosowanie uproszczonej procedury zgłoszenia budowy małego domu mieszkalnego. Spełnienie ich musi wynikać wprost z projektu budowlanego, sporządzonego przez uprawnionego projektanta (art. 34 ust. 2c PrBud) oraz zgodnie z ogólnymi zasadami z PrBud, określonymi w zdaniu pierwszym art. 30 ust. 4b PrBud. Zasady te stanowią przede wszystkim, że projekt taki musi odpowiadać ustaleniom obowiązującego MPZP, a w sytuacji jego braku – być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Przepisy prawa w art. 30 ust. 5j PrBud zwalniają jedynie organy administracji architektoniczno-budowlanej z dokonywania analizy i sprawdzenia zgłoszenia budowy małego domu mieszkalnego wraz załączonym do niego projektem budowlanym oraz ewentualnego wniesienia sprzeciwu.

Działanie niezgodne z ustaleniami obowiązującego MPZP podlega art. 35a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącemu tzw. samowoli urbanistycznej, w brzmieniu: „W przypadku zmiany zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, zakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym”. Przyjmuje się, że procedura ta dotyczy takich działań w przestrzeni, które nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia budowy lub wykonania innych robót budowlanych.

Organy nadzoru budowlanego posiadają natomiast, na podstawie art. 48 i nast. PrBud, kompetencję do sprawdzenia legalności robót budowlanych prowadzonych bez wymaganego zgłoszenia. Pod pojęciem „wymagane zgłoszenie” należy rozumieć zgłoszenie spełniające wszystkie warunki PrBud, a więc m.in. obejmujące projekt budowlany zgodny z ustaleniami MPZP. Wstrzymanie wykonywanych robót budowlanych może zapoczątkować postępowanie legalizacyjne, lecz co do zasady legalizacja obiektu niezgodnego z ustaleniami MPZP jest niemożliwa. Wśród dokumentów legalizacyjnych wymagane jest bowiem zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami MPZP i innymi aktami prawa miejscowego (art. 48b ust. 2 pkt 1 PrBud).

Zakończenie budowy małego domu jednorodzinnego wymaga zawiadomienia organu nadzoru budowlanego w trybie art. 54 ust. 1 PrBud. Do takiego zawiadomienia należy dołączyć m.in.:

  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami (art. 57 ust. 1 pkt 2 PrBud). Należy w tym miejscu podkreślić, że MPZP jest aktem prawa lokalnego;
  • oświadczenie inwestora o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi (art. 57 ust. 1ba pkt 2 PrBud).

Organ nadzoru budowlanego ma 14 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu wobec budzącego wątpliwości zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Przystąpienie do użytkowania małego domu mieszkalnego bez dokonania ww. zawiadomienia jest nielegalne i może podlegać karze, ewentualnie postępowaniu legalizacyjnemu. Należy w tym miejscu podkreślić, że co do zasady legalizacja obiektu niezgodnego z ustaleniami MPZP jest niemożliwa.

Szkolenia zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – aktualna lista szkoleń Sprawdź