Przyczepy kempingowe, domki holenderskie oraz kampery jako obiekty budowlane

Co do samego pojęcia „obiektu budowlanego”, wskazać należy, iż zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego (dalej: PrBud), należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Choć z samej definicji „obiektu budowlanego” wynikać by mogło, iż do kategorii tej nie mogą zostać zaliczone z pewnością: przyczepy kempingowe, czy też kampery, gdyż nie sposób przyjąć, by mogły zostać uznane za wzniesione z użyciem materiałów budowlanych, to jednakże sytuacja ta nie jest tak jednoznaczna.

Tak też, w orzecznictwie sądowo-administracyjnym wyrażany jest pogląd, iż przystosowanie obiektu do tego, aby przemieszczać go po drogach jako przyczepa, nie przesądza jeszcze o tym, że nie może być on uznany za obiekt budowlany, w szczególności tymczasowy obiekt budowlany, po ustawieniu go na gruncie. Umieszczenie bowiem obiektu, nawet przystosowanego do poruszania się po drodze na dłuższy czas na nieruchomości i wykorzystywanie go do celów mieszkalno-rekreacyjnych, powoduje, że obiekt podlega reżimowi PrBud, a funkcja transportowa w tym kontekście staje się nieistotna. Ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, nie spełniające w danej chwili swojej pierwotnej funkcji transportowo – komunikacyjnej, stanowią zatem obiekty budowlane (wyrok WSA w Olsztynie z 8.12.2022 r., II SA/Ol 716/22, Legalis). Również w innym orzeczeniu potwierdzono, iż ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, nie spełniające w danej chwili swojej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, stanowią obiekty budowlane. Jeżeli przyczepa kempingowa została ustawiona na działce i nie została także dopuszczona do ruchu drogowego a ponadto została do niej doprowadzona energia elektryczna jak i nad nią wybudowane zostało zadaszenie, zaś obok jest taras, na który prowadzi bezpośrednio wyjście z przyczepy kempingowej, oznacza to, że jest to obiekt budowlany służący celom rekreacyjno-wypoczynkowym. Posadowienie takich obiektów budowlanych wymaga zaś – co do zasady – uzyskania pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Gdańsku z 28.3.2018 r., II SA/Gd 837/17, Legalis).

Za możliwością zakwalifikowania przyczepy jako tymczasowego obiektu budowlanego wypowiedziano się z kolei m.in. w wyroku WSA w Gliwicach z 14.2.2018 r., II SA/Gl 1172/17, Legalis. Przypomnieć przy tym należy, iż zgodnie z art. 3 pkt 5 PrBud przez „tymczasowy obiekt budowlany” należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. W uzasadnieniu powołanego zaś wyżej orzeczenia wskazano, że przyczepy (gastronomiczne) mimo tego, iż mają charakter mobilny i są zarejestrowane jako pojazdy, powinny być traktowane jako tymczasowe obiekty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 5 PrBud. Analiza cech funkcjonalnych przedmiotowych przyczep (konstrukcja i przeznaczenie) jak i sposobu faktycznego wykorzystywania wskazuje, że przyczepy te pełnią funkcję obiektów małej gastronomii. Faktu tego nie zmienia zaś to, że przyczepy są zarejestrowane, posiadają aktualne dokumenty rejestracyjne. Fakt zarejestrowania przyczepy stanowi jedynie dodatkową cechę istniejącą z woli właściciela, która umożliwia legalne poruszanie się pod drogach publicznych. Cecha ta nie wpływa jednak na realizację podstawowej funkcji, jaką jest działalność gastronomiczna. W ocenie składu orzekającego przyczepa, zarejestrowana jako pojazd bez silnika w rozumieniu przepisów Prawa o ruchu drogowym, może być jednocześnie traktowana jako tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu przepisów PrBud. Tak też – ogólnie już ujmując – przyczepa, która jest przystosowana do pełnienia funkcji obiektu, czy to mieszkalnego (np. przyczepa kempingowa), czy magazynowego, po jej posadowieniu na gruncie w celu pełnienia tych funkcji, spełnia przesłanki zawarte w definicji tymczasowego obiektu budowlanego (wyrok WSA w Olsztynie z 11.3.2021 r., II SA/Ol 31/21, Legalis).

Przyjęcie powyższego poglądu skutkuje wobec tego dalszym ustaleniem, iż w odniesieniu do takiego obiektu zastosowanie znajdują wszystkie te przepisy PrBud, które dla posadowienia obiektu budowlanego wymagają np. jego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. Dotyczy to również przepisów technicznych dotyczących warunków sytuowania obiektów budowlanych i tymczasowych obiektów budowlanych od granicy działki.

Podobnie sytuacja przedstawia się w odniesieniu do tzw. domków holenderskich. Prawo budowlane ma zastosowanie zatem także do tzw. „domków holenderskich”. Są one rzeczami ruchomymi, ale właśnie na tym polega ich tymczasowy charakter – brak trwałego związania z gruntem (wyrok WSA w Warszawie z 30.1.2017 r., VII SA/Wa 405/16, Legalis). Biorąc pod uwagę specyfikę konstrukcji i wykonania obiektu budowlanego typu „domek holenderski” nie jest zatem wystarczającym argumentem, iż domek ten nie odpowiada charakterem obiektowi budowlanemu, w związku z tym, że nie został wzniesiony z użyciem materiałów budowlanych. Należy bowiem uwzględnić, iż w obecnej dobie rozwoju techniki, możliwa jest budowa obiektów budowlanych nie tylko z wykorzystaniem tradycyjnych materiałów budowlanych (cegła, beton) – wyrok WSA w Szczecinie z 18.4.2018 r., II SA/Sz 190/18, Legalis. Nawet ewentualne więc odłączenie domków typu holenderskiego od mediów oraz przemieszczenie ich w obrębie działki, na której były posadowione, nie sprawia, że z tego powodu tracą one cechy obiektu budowlanego (wyrok NSA z 27.4.2021 r., II OSK 2131/18, Legalis). Przyjęcie więc, że tego typu domek może być przemieszczany, tak jak przyczepa, nie przesądza jednak o tym, że nie może być uznany za tymczasowy obiekt budowlany (wyrok NSA z 28.2.2017 r., II OSK 1543/15, Legalis).

Konkludując, przyjmując za aktualnym stanowiskiem orzeczniczym, wskazać należy, iż sam fakt możliwości przemieszczenia się danego obiektu po drogach, nie przesądza zarazem o braku jednoczesnej dopuszczalności zakwalifikowania takiego obiektu jako obiektu budowlanego bądź tymczasowego obiektu budowlanego w świetle PrBud. O powyższym zakwalifikowaniu przesądzać zwykle jednak będą okoliczności konkretnego przypadku, w tym ustalenie czy dany obiekt jest jezdny (dopuszczony do ruchu drogowego) oraz w jaki sposób (w jakim celu) użytkowany jest on na gruncie i od jakiego czasu. Istotne znaczenie ma też powiązanie takiego obiektu z gruntem, tj. przesądzenie czy ma ono charakter trwały, czy nie w rozumieniu przepisów prawa. Cecha owej trwałości posadowienia obiektu budowlanego na gruncie odnosi się zaś do możliwości oparcia się czynnikom mogącym zniszczyć ustawioną na nim konstrukcję. Jeżeli przyjęte przy projektowaniu i wykonywaniu obiektu jego techniczne właściwości zapewniają jego trwałą stabilizację w miejscu zlokalizowania, to obiekt ten charakteryzuje się „trwałym związaniem z gruntem”. Nie ma przy tym przesądzającego znaczenia okoliczność zagłębienia na gruncie czy też posadowienia na nim obiektu ani technika w jakiej ją wykonano. A zatem cecha „trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie w inne miejsce. O trwałym związaniu obiektu budowlanego z gruntem przesądzają przede wszystkim jego cechy konstrukcyjne, wskazujące, że nie jest on przeznaczony do przenoszenia. Przyczepa ustawiona na bloczkach betonowych bezpośrednio na gruncie, niezależnie od tego, że posiada koła i dyszel, jako samodzielny, solidny obiekt budowlany o znacznych parametrach, stanowi więc obiekt trwale związany z gruntem. Tym bardziej jeśli połączona została z zadaszoną konstrukcją drewnianą wspartą na słupach (wyrok WSA w Bydgoszczy z 6.9.2022 r., II SA/Bd 98/22, Legalis).