Odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne ‒ procedura i wysokość wypłaty

Stosownie do art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: GospNierU), działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą – z mocy prawa – odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się również odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział (art. 98 ust. 2 GospNierU). Wniosek o dokonanie stosownych wpisów w księdze wieczystej składa organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego albo starosta działający w imieniu Skarbu Państwa, jako reprezentanci podmiotów publicznoprawnych, na których rzecz doszło do przejęcia własności działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną albo którzy stali się beneficjentami skutków określonych w art. 98 ust. 1 GospNierU w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego do działki drogowej.

Dopiero jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Oznacza to tym samym, że w pierwszej kolejności do ustalenia wysokości, formy i terminu wypłaty odszkodowania dochodzi w ramach negocjacji prowadzonych zgodnie z przepisami prawa cywilnego pomiędzy podmiotem publicznoprawnym zobowiązanym do wypłaty tego odszkodowania a właścicielem dzielonej nieruchomości (albo użytkownikiem wieczystym), który utracił własność (albo użytkowanie wieczyste) działek gruntu wydzielonych pod drogę publiczną.

Wysokość odszkodowania ustalanego w drodze uzgodnień podlega jednakże – co do zasady – swobodnemu uznaniu stron. Przedmiotem uzgodnień nie są przy tym świadczenia wzajemne stron, lecz jedynie świadczenie należne jednej ze stron, tj. byłemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną lub pod poszerzenie istniejącej już drogi publicznej. Należy bowiem pamiętać, że dotychczasowy właściciel i użytkownik wieczysty utracili już prawa do działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną lub pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej z chwilą, gdy decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna. Osoby te pozostają zatem w roli ubiegających się o wynagrodzenie utraconych już praw do części wydzielonej nieruchomości. Uzgodnienia powinny zakończyć się zawarciem stosownej w tym względzie umowy. Jeżeli uzgodniono nadanie nieruchomości zamiennej, to przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej powinno nastąpić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem stosownej umowy sporządzany jest protokół z uzgodnień, zawierający najważniejsze ustalenia dotyczące treści samej umowy. W drodze rokowań muszą zostać bowiem ustalone wszystkie postanowienia umowy objęte rokowaniami i dopiero uzgodnienie wszelkich warunków daje podstawę do sporządzenia protokołu będącego podstawą zawarcia umowy.

Przepisy prawa nie precyzują przy tym treści protokołu z rokowań. Stwierdzić jednak należy, iż minimalna treść protokołu z rokowań powinna zawierać wszystkie elementy istotne dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania lub zawarcia umowy obejmującej przeniesienie nieruchomości zamiennej.

Ponieważ, w przeciwieństwie do rokowań prowadzonych na zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym (art. 28 ust. 2 GospNierU), obowiązek sporządzenia protokołu z rokowań przy uzgodnieniu odszkodowania zgodnie z art. 98 ust. 3 GospNierU nie został jednak określony ustawowo, koniecznym jest wskazanie tego obowiązku w zarządzeniu organu wykonawczego gminy – gdy uzgodnienia prowadzi jako strona gmina – dotyczącego rozpoczęcia rokowań w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania, wskazując, iż zarządzenie to stanowi jednocześnie podstawę do spisania protokołu rokowań i ewentualnego zawarcia umowy zamiany.

Dopiero w braku osiągnięcia wspólnego stanowiska, a więc gdy do uzgodnienia nie dojdzie, właściciel (w zasadzie były już właściciel) może wszcząć procedurę ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie administracyjnym w drodze wniosku złożonego do starosty. Stosownie bowiem do art. 129 ust. 5 pkt 1 GospNierU, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa m.in. w art. 98 ust. 3 GospNierU. Wówczas do terminu zapłaty odszkodowania ustalonego w trybie administracyjnym zastosowanie znajdzie regulacja zawarta w art. 132 ust. 1 GospNierU, zgodnie z którą, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlega wykonaniu, z zastrzeżeniem jednakże regulacji szczególnych z art. 132 ust. 1a i 1b GospNierU. Tak też – dla odszkodowania ustalonego na podstawie art. 98 ust. 3 GospNierU – gdzie wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Co do wysokości odszkodowania ustalonego decyzją starosty, ustala się ją według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1 GospNierU, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 GospNierU stosuje się odpowiednio.