Zmiany w przepisach o Krajowym Zasobie Nieruchomości

W Dz.U. z 2019 r. pod poz. 1309 opublikowano ustawę z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja). W ustawie z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2363 ze zm.; dalej: KZNU), wprowadzono m.in. zmiany, zgodnie z którymi KZNU nie dotyczy nieruchomości zarządzanych przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, a także (poza wyjątkiem) do nieruchomości, o których mowa w art. 98 ust. 1 ustawy z 10.5.2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1089 ze zm.), czyli wymienione tam nieruchomości przeznaczone na inwestycje w zakresie tego portu.

Krajowy Zasób Nieruchomości zobowiązano do gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu z zachowaniem szczególnej staranności oraz zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Przed zmianą, KZN miał zachować szczególną staranność przy wykonywaniu gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu zgodnie z przeznaczeniem tego mienia i jego ochroną (art. 2 ust. 4 KZNU).

Ważne

Zgodnie z nowym art. 49a KZNU, KZN jest obowiązany do gospodarowania środkami finansowymi z zachowaniem szczególnej staranności oraz zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.


Tworzenie spółek celowych

Jak wynika z nowego brzmienia art. 7 ust. 1 KZNU, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub uzbrojenia technicznego KZN może, za zgodą ministra budownictwa złożyć w imieniu Skarbu Państwa oświadczenie woli o utworzeniu spółki celowej:

1) ze Skarbem Państwa,

2) z państwową osobą prawną,

3) z jednostką samorządu terytorialnego,

4) ze spółką, której akcjonariuszami są wyłącznie Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne,

5) ze spółką z większościowym udziałem spółek, o których mowa w pkt 4,

6) z funduszem inwestycyjnym, którego portfelem inwestycyjnym zarządza podmiot, o którym mowa w pkt 2, 4 lub 5

– wnosząc nieruchomość wchodzącą w skład zasobu jako aport. Wnoszenie takich aportów wymaga zgody ministra budownictwa (patrz art. 35 pkt 8 KZNU).

Do czasu zrealizowania celu spółki celowej wyłącznymi udziałowcami, akcjonariuszami lub wspólnikami mogą być wyłącznie wymienione wyżej podmioty (art. 7 ust. 2 KZNU). Przed zmianą spółki celowe można było tworzyć tylko z JST lub z ich związkami. W konsekwencji do art. 4 KZNU dodano ust. 4a, zgodnie z którym w przypadku gdy nieruchomość wniesiono jako aport do spółki celowej, KZN wykonuje prawa z udziałów lub akcji należących do Skarbu Państwa.

Ważne

Zgodnie z art. 52a KZNU, umowa spółki celowej określa w szczególności:

  • oznaczenie nieruchomości wnoszonej przez KZN jako aport do spółki;
  • cel spółki związany z realizacją inwestycji mieszkaniowej lub uzbrojenia technicznego;
  • zobowiązanie spółki do wykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem aportu na cel związany z realizacją inwestycji mieszkaniowej, w której co najmniej 50% powierzchni użytkowej mieszkań będą stanowiły mieszkania na wynajem;
  • termin realizacji inwestycji mieszkaniowej lub uzbrojenia technicznego;
  • postanowienia przewidujące ograniczenia w zbyciu nieruchomości wnoszonej jako aport do spółki;
  • postanowienia przewidujące, iż w przypadku niezrealizowania celu spółki w terminie określonym w umowie, przewidzianym dla realizacji inwestycji mieszkaniowej lub uzbrojenia technicznego, spółka ulega rozwiązaniu.

Do art. 7 KZNU dodano ust. 1a, zgodnie z którym w prowadzonych przez właściwe organy wykazach nieruchomości Skarbu Państwa nie zamieszcza się nieruchomości:

  • zajętych przez pas drogowy;
  • pokrytych śródlądowymi powierzchniowymi wodami płynącymi lub powierzchniowymi wodami stojącymi;
  • zajętych na prowadzenie działalności statutowej przez Pocztę Polską S.A., wykorzystywanych na świadczenie usług powszechnych;
  • zajętych pod infrastrukturę kolejową w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy z 28.3.2003 r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 710 ze zm.; dalej: TranspKolejU);
  • zajętych pod dworce kolejowe w rozumieniu art. 4 pkt 8a TranspKolejU.

Natomiast wykazy tych nieruchomości mają też zawierać informacje o podjętych uchwałach na podstawie ustawy z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496 ze zm.) oraz wydanych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z wprowadzeniem zmian w zakresie tworzenia spółek celowych, modyfikacji uległy też przepisy art. 11 i 12 KZNU. W nowym brzmieniu stanowią one odpowiednio, że:

1. Właściwy organ albo spółka Skarbu Państwa sporządzająca wykaz nieruchomości (art. 10 KZNU), oznacza w nim nieruchomości, których przekazanie do KZN może znacząco utrudnić realizację jej zadań lub prowadzenie działalności gospodarczej, i dla każdej z nich przedstawia Prezesowi KZN stanowisko, w którym w szczególności określa:

  • negatywne skutki przekazania nieruchomości dla realizacji zadań lub prowadzenia działalności gospodarczej lub
  • termin, po upływie którego nieruchomość może zostać przekazana do KZN, lub
  • warunki, po spełnieniu których nieruchomość może zostać przekazana do KZN.

Stanowisko to może być przedstawione również po przekazaniu wykazu nieruchomości.

2. W przypadku przedstawienia wspomnianego stanowiska przed przekazaniem do zasobu Prezes KZN występuje z wnioskiem o sporządzenie opinii do:

  • ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – w odniesieniu do nieruchomości powierzonej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa;
  • Ministra Obrony Narodowej – w odniesieniu do nieruchomości powierzonej Agencji Mienia Wojskowego;
  • podmiotu uprawnionego do wykonywania praw z udziałów albo akcji należących do Skarbu Państwa w jednoosobowej spółce Skarbu Państwa albo spółce, w której wszystkie udziały albo akcje należą do Skarbu Państwa i jednoosobowej spółki Skarbu Państwa – w odniesieniu do nieruchomości oznaczonej w wykazie nieruchomości sporządzonym przez jednoosobową spółkę Skarbu Państwa albo spółkę, w której wszystkie udziały albo akcje należą do Skarbu Państwa i jednoosobowej spółki Skarbu Państwa;
  • podmiotu uprawnionego do wykonywania praw z udziałów albo akcji należących do Skarbu Państwa w jednoosobowej spółce Skarbu Państwa – w odniesieniu do nieruchomości oznaczonej w wykazie nieruchomości sporządzonym przez spółkę, w której wszystkie udziały albo akcje należą do jednoosobowej spółki Skarbu Państwa.

Dwa ostatnie podmioty sporządzają opinie w formie przewidzianej w przepisach określających ich funkcjonowanie i przekazują je w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wniosku Prezesa KZN.

Ważne

Zgodnie z nowym art. 13a KZNU, w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 11 KZNU, którymi gospodaruje starosta, Prezes KZN występuje do wojewody właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości z wnioskiem o rozstrzygnięcie sprawy przekazania nieruchomości do zasobu. Rozstrzygnięcie wojewody przekazuje się Prezesowi KZN oraz właściwemu organowi. W przypadku rozstrzygnięcia nakazującego przekazanie nieruchomości, KZN sporządza protokół zdawczo-odbiorczy, który stanowi podstawę przekazania nieruchomości do zasobu. W tym przypadku protokół zdawczo-odbiorczy podpisuje wojewoda w zastępstwie właściwego organu.

Przekazanie wykazu nieruchomości

Uchylono też art. 15 KZNU, który dotyczył przekazywania przez starostów wykazów nieruchomości do KZN. Zmieniono więc treść art. 18 KZNU, który w nowym brzmieniu sanowi, że starostowie przekazują wykazy nieruchomości sporządzone według stanu na 31 grudnia danego roku, wojewodom w terminie do 31 stycznia roku następującego po roku, którego dotyczy wykaz, wraz ze wspomnianymi wyżej stanowiskami. Następnie wojewoda dokonuje sprawdzenia wykazów nieruchomości pod względem ich zgodności z wymaganiami określonymi w przepisach wykonawczych oraz kompletności danych, w tym dołączenia stanowisk, w terminie 60 dni od dnia ich otrzymania. W przypadku:

  • stwierdzenia zgodności i kompletności wykazu nieruchomości wojewoda informuje starostę o możliwości przekazania wykazu do KZN;
  • nieprzekazania wykazu w terminie albo stwierdzenia niezgodności lub niekompletności wykazu wojewoda wzywa starostę do przekazania wykazu albo usunięcia niezgodności lub uzupełnienia wykazu w terminie 21 dni od dnia doręczenia wezwania, wskazując zakres niezgodności lub niekompletności;
  • gdy starosta nie przekaże lub nie uzupełni wykazu w terminie, wojewoda może wymierzyć, w drodze decyzji, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki (karę uiszcza się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji); odwołanie od tej decyzji przysługuje do ministra budownictwa;
  •  przypadku nieuiszczenia kary podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Natomiast zgodnie z nowym art. 18a KZNU, starostowie przekazują wykazy nieruchomości, o których mowa w art. 10, do KZN niezwłocznie po otrzymaniu od wojewody informacji. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Prezes Agencji Mienia Wojskowego oraz spółki Skarbu Państwa przekazują wykazy nieruchomości, sporządzone według stanu na dzień 31 grudnia danego roku, do KZN, w terminie do 31 stycznia roku następującego po roku, którego dotyczy wykaz. W terminie do 30 kwietnia danego roku, Prezes KZN przedstawia spółce Skarbu Państwa informacje o nieruchomościach, w stosunku do których planuje wystąpić z wnioskiem o przekazanie do Zasobu w danym roku kalendarzowym. Wniosek Prezesa KZN o przekazanie do Zasobu nieruchomości nieujętych w informacji jest bezskuteczny.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 KZNU, z wnioskiem o przekazanie do zasobu nieruchomości z wykazu występuje Prezes KZN. Z dodanych przepisów ust. 4 i 5 w art. 21 KZNU wynika, że od dnia doręczenia wniosku do dnia przekazania nieruchomości do zasobu albo wycofania przez Prezesa KZN wniosku, nieruchomości nim objętych nie można podawać czynnościom rozporządzającym lub zobowiązującym. Na wniosek właściwego organu lub spółki Skarbu Państwa Prezes KZN w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku może wyrazić zgodę na dokonywanie tych czynności. Nieprzedstawienie stanowiska w tym terminie uważa się za wyrażenie zgody na dokonanie czynności. Czynność rozporządzająca lub zobowiązująca dokonana z naruszeniem tego przepisu jest nieważna. Przepisu tego nie stosuje się, jeżeli do dnia doręczenia wniosku rozstrzygnięto przetarg na zagospodarowanie nieruchomości albo sporządzono protokół uzgodnień lub zawarto umowę przedwstępną, które będą stanowić podstawę dokonania czynności rozporządzających lub zobowiązujących.

*Przepis przejściowy

Z art. 29 nowelizacji wynika, że termin przekazania pierwszych wykazów nieruchomości, o których mowa w art. 10 KZN, w brzmieniu nadanym nowelizacją, przez spółki Skarbu Państwa upływa po 6 tygodniach od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli 16.2.2020 r. Wykazy przekazane w tym terminie mogą zawierać jedynie informacje, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 1-4, 6 i 9 KZNU. Pozostałe informacje zawarte w pierwszym wykazie są przekazywane w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji (do 15.11.2019 r.) lub na wniosek Prezesa KZN, w terminie 14 dni od dnia otrzymania wniosku. W terminie 6 miesięcy od dnia przekazania pierwszych wykazów nieruchomości w brzmieniu nadanym nowelizacją, Prezes KZN przedstawia spółkom Skarbu Państwa informację o nieruchomościach, w stosunku do których planuje wystąpić z wnioskiem o przekazanie do zasobu nieruchomości.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Zgodnie z art. 22 ust. 1 KZNU, przekazanie nieruchomości do zasobu przez właściwy organ następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, sporządzonego przez ten organ, według wzoru zamieszczonego w BIP KZN. Protokół podpisują Prezes KZN oraz właściwy organ. Dodano przepisy art. 22a i 22b KZN, zgodnie z którymi w razie niepodpisania przez właściwy organ albo spółkę Skarbu Państwa protokołu zdawczo-odbiorczego w terminie 14 dni od dnia wystąpienia przez Prezesa KZN o jego podpisanie, przepisy art. 13 i art. 13a KZN stosuje się odpowiednio.

Przekazanie nieruchomości do zasobu przez spółkę Skarbu Państwa następuje na podstawie protokołu przekazania nieruchomości spisanego na wniosek KZN i zawierającego oświadczenie przedstawiciela KZN o przyjęciu nieruchomości do zasobu. Protokół przekazania nieruchomości spisuje się w formie aktu notarialnego. Protokół przekazania nieruchomości zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości według numeru księgi wieczystej i oznaczenie stron, zgodnie z treścią protokołu zdawczo-odbiorczego oraz postanowienia w zakresie przekazania prawa własności i innych praw rzeczowych na rzecz Skarbu Państwa i powierzenia wykonywania tych praw KZN. Do protokołu przekazania nieruchomości załącza się protokół zdawczo-odbiorczy.

Ważne

Z dniem podpisania protokołu przekazania nieruchomości:

  • prawo własności i inne prawa rzeczowe na przekazywanej nieruchomości przechodzą na rzecz Skarbu Państwa, który powierza KZN wykonywanie tych praw;
  • prawo użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa przysługujące spółce Skarbu Państwa wygasa, a istniejące obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości;
  • nieruchomość zostaje przekazana do zasobu.


Rekompensata

Zgodnie z art. 24a KZNU, spółce Skarbu Państwa przysługuje rekompensata z tytułu przekazania nieruchomości do zasobu. Wysokość i sposób wypłaty rekompensaty z tytułu przekazania nieruchomości do zasobu Prezes KZN uzgadnia ze spółką Skarbu Państwa, która przekazała nieruchomość. Wypłata rekompensaty z tytułu przekazania nieruchomości obciąża KZN. Wysokość rekompensaty z tytułu przekazania nieruchomości ustala się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu i przeznaczenia nieruchomości oraz jej wartości w dniu przekazania nieruchomości do zasobu. Koszty operatu szacunkowego ponosi KZN.

Ważne

Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia przekazania nieruchomości do Zasobu nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość rekompensaty i sposób jej zapłaty ustala, w drodze decyzji, wojewoda. Decyzja o ustaleniu rekompensaty jest ostateczna. W terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia decyzji o ustaleniu rekompensaty strona niezadowolona z wysokości rekompensaty może wnieść powództwo do sądu powszechnego. Wniesienie powództwa nie wstrzymuje wykonania decyzji.

Zbywanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu

Zgodnie z nowym art. 51a KZNU, Nieruchomości wchodzące w skład zasobu mogą być sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

  • jest zbywana lub nieodpłatnie przekazywana na rzecz JST lub związku tych jednostek;
  • jest nieodpłatnie przekazywana spółce celowej z wyłącznym udziałem JST;
  • jest przedmiotem umowy zamiany;
  • sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  • ma być przedmiotem aportu do spółki lub wkładu własnego do spółki, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym;
  • jest sprzedawana partnerowi prywatnemu, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym.
Ważne

Zawarcie umów najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Minister budownictwa może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku zawarcia tych umów w drodze przetargu. Podstawę zawarcia umowy w drodze bezprzetargowej stanowi protokół z przeprowadzonych negocjacji lub rokowań w sprawie zbycia podpisany przez Prezesa KZN lub upoważnioną przez niego osobę.


Natomiast w przypadku zbycia przez KZN nieruchomości przekazanej do Zasobu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Agencję Mienia Wojskowego, KZN wypłaca tym podmiotom rekompensatę w wysokości odpowiadającej 90% dochodu uzyskanego przez KZN ze zbycia tej nieruchomości. Dochód uzyskany przez KZN ze zbycia nieruchomości stanowi różnicę między przychodami z tego zbycia a kosztami bezpośrednio związanymi z pozyskaniem i gospodarowaniem tą nieruchomością. W przypadku wniesienia nieruchomości do spółki celowej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Agencja Mienia Wojskowego wykonują prawa z 90% udziałów lub akcji odpowiadających wartości wniesionej nieruchomości pomniejszonej o koszty bezpośrednio związane z pozyskaniem i gospodarowaniem tą nieruchomością (art. 62a KZNU).

Z nowego art. 65a KZNU wynika zaś m.in., że KZN przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  • nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, nabytej uprzednio przez sprzedawcę od KZN na podstawie art. 53 KZNU;
  • niezabudowanej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) nabytej uprzednio przez sprzedawcę od KZN na podstawie art. 65 ust. 1 KZN.



 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych