Stan faktyczny

Zarządzająca budynkiem wspólnota mieszkaniowa zajmująca kamienicę w Warszawie i wszyscy właściciele mieszkań zdecydowali – przy okazji remontu – o nadbudowie strychu kamienicy. Poddasze miało być odnowione, następnie podzielone na mniejsze pomieszczenia, które później miały zostać nabyte przez właścicieli mieszkań znajdujących się na ostatnich piętrach kamienicy. Przebudowane pomieszczenia na poddaszu miały być oddzielone od całości strychu, a następnie przyłączone – w sensie prawnym – do tych mieszkań.

Przebudowa została wykonana, strych podzielony, a nowe pomieszczenia na poddaszu – przydzielone poszczególnym właścicielom mieszkań.

Jednak sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla kamienicy zmian w części wspólnej – podziału strychu na poszczególne lokale i wykazania w księdze ich nabycia przez poszczególnych lokatorów. Główną przyczyną odmowy był fakt, że przedmiotem wpisu w tym wypadku była część wspólna nieruchomości, która była – zdaniem sądu – wyłączona z obrotu. Miało to wynikać z art. 3 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.; dalej: WłLokU), zgodnie z którym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można zarazem żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy rozpatrujący skargę kasacyjną mieszkańców uchylił wszystkie wcześniejsze postanowienia sądów niższych instancji i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

Zdaniem SN WłLokU przewiduje odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych oraz współwłasność części wspólnej budynku, współwłasność części wspólnej ma charakter przymusowy i dopóki trwa własność lokali dopóty nie można jej znieść. Wynika to z faktu, iż część wspólną użytkują wszyscy właściciele lokali. Jednak nie oznacza to, że w żadnym przypadku nie można z części wspólnej budynku, w którym znajdują się lokale będące przedmiotem odrębnej własności dokonywać przesunięć na rzecz właścicieli lokali. Przyjmuje się, bowiem że niektóre elementy części wspólnej nieruchomości lokalowej mogą wejść w skład istniejących już lokali mieszkalnych. Dotyczy to w szczególności przypadków przebudowy, czy nadbudowy istniejącego budynku, w wyniku której dochodzi do zajęcia fragmentu nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali.

Ważne
Skoro więc możliwe jest powstanie nowych lokali w już istniejącym budynku i zmiana udziałów we współwłasności części wspólnej, to nie można przyjmować, że część wspólna nieruchomości jest zupełnie wyłączona z obrotu i niezmienna. Nie ma więc podstaw do odmowy wpisu do księgi wieczystej zmian wynikających z podziału części wspólnej oraz powiększenia lokali mieszkalnych.