Jeśli zrealizowana inwestycja zgodnie ze zmienionym projektem budowlanym będzie się różniła od zaprojektowanej pierwotnie, lecz jej istotne cechy, takie jak przebieg, usytuowanie na działce, rozmiary czy rozwiązania techniczne pozostają w istotnym stopniu tożsame, to mamy do czynienia ze zmianą w rozumieniu art. 36a ustawy Prawo budowlane (dalej: PrBud).
Stosownie do art. 36a ust. 1 PrBud, istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Z kolei zgodnie z art. 36a ust. 5 PrBud, istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
- projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
- powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
- wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
- liczby kondygnacji;
- warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13.12.2006 r., w tym osoby starsze;
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- ustaleń MPZP, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
- budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4 PrBud, lub
- przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a PrBud, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d PrBud;
- zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.
Jak wyjaśnia się to przy tym w doktrynie, w art. 36a ust. 5 PrBud podano jedynie przykłady istotnego odstąpienia.
Ustawodawca przewidział przy tym, że to na projektancie spoczywa obowiązek dokonania kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, dołączenia do dokumentacji budowy odpowiednich informacji (rysunek i opis), dotyczących tego odstąpienia.
Jak wyjaśnił to NSA w wyroku z 27.4.2022 r., II OSK 1564/19, Legalis, decyzja zmieniająca wydana na podstawie art. 36a ust. 1, 3 i 5 PrBud musi nawiązywać w swej treści do decyzji o pozwoleniu na budowę, której przedmiot rozstrzygnięcia zmienia. Dlatego wnioskowane przez inwestora zmiany pozwolenia na budowę nie mogą doprowadzić do powstania zupełnie nowych obiektów w stosunku do obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę, choćby ich przeznaczenie było podobne, a nawet identyczne. Wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy zostanie zachowana tożsamość obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę, i obiektu, który powstałby po zrealizowaniu proponowanych odstępstw. Tożsamości tej przykładowo nie będzie, jeśli pomiędzy dwoma projektami zachodzi rozbieżność w zakresie kubatury obiektów przedsięwzięcia, a przede wszystkim w zakresie ich lokalizacji.
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyjaśnia się ponadto, że takiej tożsamości nie będzie, jeżeli np. zamiast jednego budynku miałaby zostać zrealizowana budowa dwóch niezależnych od siebie budynków. Taka sytuacja wymaga wówczas wydania nowego pozwolenia na budowę. Prace budowlane mają być bowiem prowadzone zgodnie z projektem, a uwzględnienie istotnych odstępstw powinno być rozpatrywane w kategoriach wyjątku i nie powinno prowadzić do wykładni rozszerzającej, prowadzącej z kolei do wydania w trybie art. 36a ust. 1 PrBud decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, będącego w istocie pozwoleniem na budowę nowego obiektu. Niedopuszczalne jest zatem prowadzenie nowej, odrębnej od poprzedniej inwestycji w ramach pierwotnego pozwolenia na budowę, twierdząc, że nowa inwestycja mieści się w zakresie istotnych odstępstw od projektu budowlanego (wyr. NSA z 27.4.2022 r., II OSK 1564/19, Legalis). Zastosowanie regulacji art. 36a PrBud nie może wobec tego doprowadzić do wybudowania innego obiektu, choćby jego przeznaczenie było podobne, czy nawet identyczne. Tożsamość przykładowo powinna dotyczyć kubatury obiektu czy usytuowania na działce. Jeśli więc zrealizowana inwestycja zgodnie ze zmienionym projektem budowlanym będzie się różniła od zaprojektowanej pierwotnie, lecz jej istotne cechy, takie jak przebieg, usytuowanie na działce, rozmiary, rozwiązania techniczne pozostają w istotnym stopniu tożsame, to mamy do czynienia ze zmianą w rozumieniu art. 36a PrBud. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z brakiem tożsamości inwestycji i niemożliwością zastosowania wskazanej wyżej podstawy rozstrzygnięcia (wyr. WSA w Gdańsku z 24.6.2020 r., II SA/Gd 723/19, Legalis).
Nie oznacza to jednakże, że dokonanie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę jest możliwe wyłącznie w przypadku tożsamości obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę oraz obiektu, który ma powstać w wyniku zmian wprowadzonych w projekcie budowlanym. Mając bowiem na uwadze treść art. 36a ust. 5 PrBud, nie można wykluczyć, że wnioskowane zmiany pozwolenia na budowę doprowadzą do powstania obiektu budowlanego, odstępującego w pewnym zakresie od charakterystycznych parametrów i właściwości obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę (zob. wyr. NSA z 18.1.2017 r., II OSK 1045/15, Legalis).
