Zebranie wspólnoty zamknięte, porządek obrad również – wyrok SN

Stan faktyczny

Józef C. był właścicielem dwóch lokali użytkowych w jednej z kamienic na warszawskiej Pradze, zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową T. Wspólnota poza kamienicą dysponuje i zarządza także fragmentem podwórza, gdzie znajdują się miejsca parkingowe, udostępnione członkom-właścicielom lokali. Liczba miejsc jest jednak bardzo ograniczona, a pan C. wnioskował o udostępnienie mu dwóch miejsc parkingowych oraz klucza i pilota do bramy. Ponieważ miejsc jest bardzo mało, wspólnota nieformalnie ustaliła, że parkować za bramą na podwórzu mogą tylko właściciele mieszkań, zaś członkowie, którzy dysponują tylko lokalami użytkowymi nie powinni z wewnętrznych miejsc parkingowych korzystać.

Postępowanie przed sądami powszechnymi

Pan C. mimo to zgłosił wniosek o przyznanie mu możliwości wjazdu na podwórze i parkowania. Wspólnota zaś odrzuciła jego wniosek o wprowadzenie tej kwestii do porządku obrad zebrania. Wtedy pan C. skierował sprawę do sądu. Tu jednak nie uzyskał pozytywnego rozstrzygnięcia.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w wyroku ostatecznie oddalającym jego skargę kasacyjną wskazał, że orzecznictwo wyjątkowo dopuszcza możliwość zaskarżania negatywnych uchwał wspólnot mieszkaniowych, czyli takich, które załatwiają odmownie jakieś istotne sprawy dla członków wspólnoty. Ale w przypadku sprawy Pana C. nie można byłoby zastosować wyjątku. Wynikało to z faktu, iż zebranie wspólnoty odrzuciło nie tyle wniosek o konkretne rozstrzygnięcie sprawy członka wspólnoty, ale jedynie wniosek o rozszerzenie porządku obrad walnego zebrania członków wspólnoty o sprawę Pana C. Jego żądania dotyczące parkowania nie znajdowały się w porządku obrad zebrania, a wniosek dotyczył właśnie wciągnięcia tej sprawy do porządku obrad.

Sąd Najwyższy podkreślił, że z art. 25 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.) wynika prawo zaskarżania uchwał, które naruszają przepisy, umowę, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub interesy członka wspólnoty. Prawo to może być zrealizowane jednak tylko w przypadku, gdy uchwała została podjęta i dotyczy już istniejącego, wynikającego z tej uchwały stosunku prawnego, który może być wadliwy prawnie lub naruszać czyjeś prawa.

Tu zaś stosunek prawny w ogóle nie mógł powstać, gdyż odwołanie dotyczyło odmowy rozszerzenia porządku obrad o określony przez powoda punkt. Tyle że taka odmowa nie kreuje stosunku prawnego i nie ma skutku na przyszłość. Sąd zaś nie jest władny nakazać wspólnocie, by wprowadziła określony punkt do porządku obrad zebrania, które się odbyło.