Zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – uchwała SN

Stan faktyczny

Kamila L., właścicielka mieszkania na nowym osiedlu w mieście W. nabyła od dewelopera - spółki A. własność mieszkania w budynku, w którym znajdowały się również pomieszczenie wspólne - piwnica.

Piwnica ta była podzielona na tzw. komórki lokatorskie, przypisane do poszczególnych lokali i użytkowane przez właścicieli mieszkań. Formalnie nie były one jednak własnością poszczególnych właścicieli mieszkań.

Kamila L. postanowiła formalnie załatwić kwestię własności swojej komórki lokatorskiej i w tym celu zawarła z deweloperem umowę sprzedaży komórki lokatorskiej, a następnie złożyła wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis zmian w strukturze, powierzchni, wartości lokalu oraz zmianę wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Stanowisko sądu I instancji

Sąd oddalił jednak wniosek o wpis z przyczyn formalnych - wskazał, że doszło do rozporządzenia fragmentem części wspólnej nieruchomości mieszkaniowej (wspomnianą komórką lokatorską), ale bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. W dodatku sąd podniósł wątpliwości co do możliwości obrotu takimi częściami budynków mieszkalnych - jest to wszak pomieszczenie przynależne do lokalu wspólnego (piwnicy) w budynku.

Apelację złożył deweloper, ale Sąd Okręgowy we W., rozpatrujący sprawę w II instancji uznał, że w sprawie istnieją poważne problemy prawne, które wymagają rozstrzygnięcia przez SN. Zadał więc dwa pytania prawne:

1) czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy,

2) w wypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie powyższe - czy dla skutecznego złożenia wniosku o wpis na podstawie umowy dokumentującej obrót tego rodzaju pomieszczeniem wystarczające jest odpowiednio precyzyjne (zgodne z treścią wpisów w odpowiedniej księdze wieczystej) oznaczenie izby, której dotyczy czynność rozporządzająca, czy też warunkiem koniecznym jest każdorazowe oznaczenie podlegającej podziałowi nieruchomości zbywcy, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu?

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy udzielił ogólnie odpowiedzi pozytywnej, według uchwały możliwe jest nabycie takiej komórki przez właściciela mieszkania, ale tylko za zgodą wspólnoty wyrażonej w uchwale.

Zdaniem SN części składowe zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z 23.4.1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.) nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Ale w tym wypadku mamy do czynienia z obrotem częścią lokalu, gdzie mają zastosowania przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.; dalej: WłLokU). Można więc dokonywać podziału lokalu wspólnego i dołączyć jego część do lokalu mieszkalnego, mającego już swojego właściciela. Taki obrót wydzieloną częścią lokalu wspólnego ma charakter wewnętrzny i jako taki jest dopuszczalny - uznał SN. Ale wówczas dochodzi do zmiany sytuacji prawnej lokalu wspólnego w budynku mieszkalnym, także, gdy dotyczy to lokalu przeznaczonego na cele niemieszkalne. Mówi o tym art. 2 ust. 2 WłLokU. Do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 WłLokU.

Sąd Najwyższy podkreślił, że wszelki tego typu obrót oznacza podział lokalu wspólnego, a następnie połączenie jego części z innym lokalem mieszkalnym w sensie prawnym.

Ważne
To powoduje, że zastosowanie ma art. 22 ust. 4 WłLokU, a to oznacza, że wydzielenie komórki lokatorskiej jako odrębnego lokalu i nabycie jej przez właściciela mieszkania konieczna jest zgoda innych właścicieli mieszkań w formie uchwały, tak jak nakazuje to WłLokU.



 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych