W kontekście podanej problematyki warto wstępnie przypomnieć ogólne regulacje GospNierU, która w art. 13 ust. 1 stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
Warto wspomnieć, że umowa najmu ma normatywną podstawę w przepisach KC, gdzie w art. 659 postanowiono, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Z kolei, jak wynika z art. 660 KC umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Przepisy związane z gospodarowaniem nieruchomościami zostały również zawarte w SamGminU. Na szczególną uwagę zasługuje art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, który stanowi, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.
W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w wystąpieniu pokontrolnym RIO w Warszawie z 19.8.2022 r. (znak WK.510.31.2022.MM), skierowanym do jednej z gmin województwa mazowieckiego. W stanie faktycznym ww. sprawy ustalono, że: umowę najmu lokalu użytkowego zawarto na czas nieokreślony bez zgody Rady Gminy (…)
Natomiast w ramach wniosku pokontrolnego nakazano, aby umowy najmu lokalu użytkowego zawierać po uzyskaniu zgody rady gminy, mając na uwadze przepisy uchwały rady gminy w sprawie wynajmowania lokali użytkowych oraz pomieszczeń gospodarczych.
Podsumowując, ustalenia kontrolne RIO są w pełni uzasadnione. Wójt gminy jako podmiot gospodarujący mieniem komunalnym, powinien przestrzegać reguł związanych z zawieraniem umów na czas nieokreślony. Ograniczenia w tym zakresie wynikają bowiem zarówno z przepisów SamGminU, jak z regulacji prawnych „lokalnej” uchwały rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali.
Źródło: https://warszawa.rio.gov.pl/?a=47307