Zasady wynajmowania lokali z zasobu komunalnego a konkretyzowanie poziomu obniżonego czynszu dla wybranych grup lokatorów

Zgodnie z ust. 3, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

(…).

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z 4.3.2022 r. (Nr PN.4131.111.2022, które ukazało się w Dzienniku Urzędowym 10.3.br.; http://edzienniki.olsztyn.uw.gov.pl.).

Na kanwie ww. regulacji w podanym rozstrzygnięciu nadzorczym wskazano m.in., że częściowo wadliwy jest zapis, który przewiduje, że na wniosek lokatora, u którego średni miesięczny dochód, w przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego, w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie wniosku, nie przekracza 130% najniższej emerytury dla gospodarstwa jednoosobowego lub 90% najniższej emerytury dla gospodarstwa wieloosobowego – stawkę czynszu obniża się o 10%.

W związku z ww. zapisem, organ nadzoru zwrócił uwagę na kilka kwestii.:

1) odwołano się do art. 7 ust. 2 OchrLokU, z którego wynika, że właściciele, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 4, mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego lub zarządzenia wojewody, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego lub zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy;

2) podkreślono, że rada gminy, normując powyższe kwestie związane z obniżeniem stawki czynszu, bezpośrednio zaingerowała w treść stosunków cywilnoprawnych. Obniżenie czynszu wynajmowanego lokalu należy do sfery wykonawczej, co oznacza, że wójt, będący organem uprawnionym do składania w imieniu gminy oświadczeń woli, jest podmiotem właściwym do kreowania sytuacji prawnej gminy i stosunków cywilnoprawnych – w drodze umów cywilnoprawnych – pomiędzy gminą, a zainteresowaną stroną – czyli najemcą.

Podsumowując, stanowisko wojewody jest uzasadnione. Uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, nie może zawierać zapisów konkretyzujących poziom obniżek czynszu dla lokatorów. Uchwała może zawierać jedynie zapisy dotyczące wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniające stosowanie obniżek czynszu.