Zagadnienie prawne rozstrzygnięte przez SN powstało w związku z powództwem, jakie wytoczyła wspólnota mieszkaniowa ze Szczecina przeciwko jednemu z lokatorów o zapłatę prawie 11,5 tys. zł tytułem zaległych kosztów za eksploatację lokalu. Pozew złożyła w imieniu wspólnoty spółka A., która w imieniu wspólnoty zarządzała budynkiem i wspólną nieruchomością. Jednak sąd, do którego skierowano pozew, nakazał złożyć spółce pełnomocnictwo do wykonywania czynności procesowych przed sądem w imieniu wspólnoty i zwrócił pozew. Sąd wskazał, że zarządca był powołany na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm., dalej: WłLokU) i ma uprawnienia do reprezentacji wspólnoty tylko w zakresie czynności materialnoprawnych – a więc bieżącego zarządu. Nie ma natomiast prawa reprezentowania wspólnoty przed sądem, do czego powinien mieć odrębne pełnomocnictwo. W uchwale wspólnoty nie było natomiast mowy o upoważnieniu do reprezentowania wspólnoty przed sądami.

Na to zarządzenie wspólnota złożyła zażalenie. Rozpoznający je Sąd Okręgowy w S. skierował do SN pytanie prawne, dotyczące kwestii, czy osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest z mocy ustawy, poprzez sam fakt powierzenia zarządu, umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych?

Sąd Najwyższy udzielił na to pytanie odpowiedzi twierdzącej . Uzasadniając uchwałę wskazał, że zgodnie z art. 33 WłLokU, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 WłLokU, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4. Zaś art. 21 ust. 1 WłLokU ustanawia zakres kompetencji podmiotu zarządzającego w taki sposób, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. SN wskazał, że zasadą jest, iż osoba upoważniona do zarządu, jest zarazem umocowana do reprezentacji mocodawcy przed sądem w sprawach zarządu . Skoro obowiązuje odesłanie z art. 33 WłLokU do poprzedzających przepisów, to zarządca nieruchomości występuje w imieniu wspólnoty także przed sądami i innymi organami. Jednak SN przyjął, że jest to zasada ogólna, która może być modyfikowana przed wspólnotę umową lub uchwałą. Tylko wtedy, gdy umowa lub uchwała ustali inaczej zasady reprezentacji, od zarządcy można będzie wymagać specjalnego pełnomocnictwa np. do wykonywania czynności procesowych.