Zarządca obiektu budowlanego – projekty zmian zakresu odpowiedzialności zawodowej

Według stanu prawnego na dzień dzisiejszy (lipiec 2017 r.) pojęcie osoby ,,zarządcy obiektu budowlanego” nie jest zdefiniowane. W ustawie z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm., dalej: PrBud) w słowniku definicji ustawowych (art. 3) również brak jest odpowiedniej definicji. W ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147, dalej: GospNierU) również nie znajdziemy definicji osoby zarządcy. W art. 184 ust. 2. podane są jedynie niezbędne warunki konieczne do spełnienia dla ważności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Najbardziej znaną wykładnią pojęcia zarządcy obiektu budowlanego jest wyrok NSA z 25.7.2008 r. (II OSK 1214/07). W przytaczanym wyroku sąd wskazuje: „Pojęcie «zarządca obiektu budowlanego», o którym mowa w Prawie budowlanym, to nie to samo, co pojęcie «zarządca nieruchomości», o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, skoro na zarządcę obiektu budowlanego, można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobnie jak na inwestora, właściciela czy użytkownika obiektu budowlanego to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia”.

Orzeczenie
A kim jest „zarządca obiektu budowlanego” bardzo trafnie określił NSA w wyroku z 3.2.2011 r. (II OSK 245/10) stwierdzając: „zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym”.

Ten „spokój prawny” nie potrwa prawdopodobnie za długo. Przeglądając strony Rządowego Centrum Legislacji, można odszukać dwa projekty ustaw, które odnoszą się bezpośrednio do zmiany zakresu obowiązków i odpowiedzialności zarządcy.

Po pierwsze, do Sejmu 17.5.2017 r. wpłynął „Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw” (Druk nr 1560). Projekt dotyczy między innymi skatalogowaniu czynności zarządzania nieruchomościami. W art. 1 ust. 38, 39 i 40 znajdują się zasady zawierania umowy o zarządzanie, warunki prowadzenia działalności przez zarządcę nieruchomości wraz z katalogiem czynności opisujących, w szczególności, zakres decyzji podejmowanych przez zarządcę w trakcie realizacji umowy o zarządzanie. Z katalogu czynność podejmowanych przez zarządcę, trzy z tych czynności zarządzania, odnoszą się bezpośrednio do utrzymania obiektu budowlanego. W art. 184b projektu ustawy ujęto w:

1) ust. 2 zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

2) ust. 3 zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego,

3) ust. 5 utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Drugim projektem jest projekt ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany. Wnioskodawcą projektu jest Minister Infrastruktury i budownictwa. Dla osób (fizycznych i prawnych) prowadzących działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami istotną sprawą w projekcie jest zdefiniowanie pojęcia „zarządcy”. Zgodnie z art. 2 ust. 58 (projektu): „zarządca” - to podmiot zobowiązany na podstawie przepisu prawa, rozstrzygnięcia sądu, organu administracji publicznej albo stosunku zobowiązaniowego do zarządzania nieruchomością, w tym do utrzymania jej w należytym stanie technicznym, w szczególności użytkownik wieczysty”

Definiując pojęcie ,,zarządcy” (wraz z podanym w art. 561 § 2 projektu Kodeksu zakresem obowiązków zarządcy) ustawodawca przychodzi z pomocą osobom wykonujących zawód zarządcy nieruchomości. Szczególnie przy czynności zawierania umowy.

Ważne
W Dziale IV odnoszącym się do „Utrzymania obiektów budowlanych”, projektanci Kodeksu wprowadzili przepis szczególny (art. 560). Jest to przepis ważny dla całego działu IV, zgodnie z którym: „Ilekroć w przepisach niniejszego działu mowa o właścicielu, należy przez to rozumieć zarządcę, w przypadku gdy jest nim podmiot inny niż właściciel”. Analizując następne artykuły działu (art. 561 i następne), nie natrafiamy wprost na istniejący od zawsze w PrBud tandem „Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego”. Pozostał tylko „Właściciel”. Ale poprzez czytanie łączne przepisów działu IV, poprzez dyspozycje art. 560, tandem odpowiedzialności właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, został zachowany.

Zapowiedziane zmiany nie wpływają zasadniczo na zakres odpowiedzialności spoczywający na zarządcach. Właściciel obiektu budowlanego zatrudniając zarządcą powinien, oprócz sprawdzenia jego operatywności, sprawdzać jego znajomość przepisów PrBud. Znajomość potwierdzoną uzyskanymi uprawnieniami budowlanymi (art. 12 PrBud), albo potrafiącego wykazać, że umie pozyskać do współpracy osoby wymienione w art. 12 PrBud.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych