W kontekście podanej problematyki warto w pierwszej kolejności przytoczyć regulacje OchrLokU, szczególnie art. 21 ust. 1 pkt 2, z którego wynika, że rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Z ust. 2 art 21 OchrLokU wynika m.in., że wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej 5 kolejnych lat i obejmować w szczególności:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach.
Z kolei, w art. 7 ust. 1 OchrLokU postanowiono, że w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
1) położenia budynku;
2) położenia lokalu w budynku;
3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;
4) ogólnego stanu technicznego budynku.
W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Wielkopolskiego z 1.12.2021 r. (KN-XL.4131.1.245.2021.24; http://edziennik.poznan.uw.gov.pl). W rozstrzygnięciu tym organ nadzoru wskazał m.in., że powyższy przepis nakłada na gminę obowiązek ustalenia stawki czynszu z uwzględnieniem wszystkich enumeratywnie wyliczonych czynników.
Przesłanki te muszą być bezwzględnie respektowane w uchwale organu stanowiącego gminy, niezależnie od okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań. Stanowią one bowiem minimum, które uchwałodawca powinien uwzględnić (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12.2.2008 r., I OSK 1764/07).
Natomiast pominięcie w regulacjach dotyczących warunków obniżania czynszu nawet jednego z obligatoryjnych czynników wpływających na wysokość czynszu oznacza niewłaściwe wypełnienie dyspozycji przepisu art. 21 ust. 2 pkt 4 OchrLokU.
Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze jest prawnie uzasadnione. Rada gminy musi precyzyjnie dookreślić warunki obniżania czynszu z uwzględnieniem kryteriów ustawowych.
