Istnieją dwa aspekty determinujące uznanie danego obiektu za dom mieszkalny, tj. walory techniczne i spełniane przez niego funkcje
Opis sytuacji
Dnia 9.11.1964 r. została zawarta umowa wieczystego użytkowania i sprzedaży budynku w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr …/64, dotycząca nieruchomości położonej w mieści X, księga wieczysta nr SW123). Zgodnie z § 4 umowy na poczet opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego do końca 2054 r. zaliczono wartość mienia nieruchomego pozostawionego za granicą. Przedmiotowa nieruchomość od 2003/2004 r. jest wykorzystywana (w całości lub części) na prowadzenie pensjonatu. Potwierdza to znajdująca, się w tutejszym urzędzie inwentaryzacja miasta X, sporządzona w marcu 2004 r., w której pensjonat został uwzględniony oraz otrzymana drogą elektroniczną informacja. Trzeba dodać, że przedmiotowa nieruchomość w ewidencji gruntów, budynków i lokali jest sklasyfikowana jako tereny mieszkaniowe – „B” (funkcja: budynki mieszkalne;, ujawnione wpisy w księdze wieczystej: budynek mieszkalny, budynek przeznaczony na cele mieszkalne).
Komentarz
Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 139; dalej: PrzekszUżytkWieczU), z dniem 1.1.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Przez „grunty zabudowane na cele mieszkaniowe” należy zaś rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
- mieszkalnymi jednorodzinnymi lub,
- mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub,
- budynki o których mowa powyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Przepisy PrzekszUżytkWieczU stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa wyżej, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone powyżej (tj. mieszkalne jednorodzinne, mieszkalne wielorodzinne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi) nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.
Jak wskazuje się to w doktrynie, przepisy samej PrzekszUżytkWieczU nie zawierają przy tym legalnej definicji pojęcia „budynku mieszkalnego”. Również w uzasadnieniu do Ustawy termin ten potraktowano jako oczywisty i nie podjęto próby jego zdefiniowania. Wobec powyższego zdefiniować budynek mieszkalny należy na podstawie innych aktów prawnych.
Tak też, przepisy ustawy z 7.7.1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.; dalej: PrBud) zawierają definicję pojęcia „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”. Zgodnie z art. 3 pkt 2a PrBud należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. A contrario należy zatem uznać, że budynek mieszkalny wielorodzinny to budynek mieszkalny nie będący budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zdefiniowanym w PrBud.
Definicję „budynku mieszkalnego” można znaleźć również w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z 30.12.1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Zgodnie z zawartą tam definicją, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Jak wynika z powyższego, przywołane definicje odsyłają każdorazowo do celów i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Pewną próbę zdefiniowania tych celów podjęły sądy administracyjne na gruncie ustawy z 12.1.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170 ze zm.) oraz na gruncie poprzednich ustaw dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
W wyroku WSA w Olsztynie z 14.2.2018 r. (I SA/Ol 850/17) wyjaśniono, iż istnieją dwa aspekty determinujące uznanie danego obiektu za dom mieszkalny, tj. walory techniczne i spełniane przez niego funkcje. Zatem uwarunkowania techniczne obiektu nie są jedyną przesłanką kwalifikacyjną i nie mogą przesądzić o uznaniu danego obiektu za budynek mieszkalny. Istotne jest też faktyczne spełnianie przez budynek określonych funkcji. Jeśli dany obiekt jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe, faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, to powinien być zakwalifikowany i uznany dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości za budynek mieszkalny. Z kolei, w wyroku WSA w Poznaniu z 25.4.2018 r. (I SA/Po 1190/17), wskazano, iż za „dom mieszkalny” uznać należy budynek służący lub nadający się do mieszkania, a za mieszkanie uznaje się pomieszczenie, w którym stale się mieszka. Jeśli więc dany budynek jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe, faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, to powinien być zakwalifikowany i uznany za budynek mieszkalny.
Z powyższego wynika więc, iż o uznaniu danego budynku za budynek mieszkalny przesądza kwestia zamieszkiwania w sposób stały oraz faktyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Pewne wątpliwości mogą budzić obiekty wykorzystywane okresowo do mieszkania lub zamieszkane, ale generalnie nie przeznaczone do tego celu, jak np. domki letniskowe. Szereg orzeczeń sądów administracyjnych, w tym powołane wyżej, jednoznacznie wskazują, że warunkiem uznania takiego budynku za budynek mieszkaniowy jest stałe w nim zamieszkanie. Niektóre z domków letniskowych mogą być więc wyjątkowo zaliczone do tej kategorii. Sprawy te należy jednak rozstrzygać indywidualnie.
Z uwzględnieniem powyższych rozważań, budynek wykorzystywany na świadczenie usług krótkoterminowego pobytu ludzi (np. pensjonat) uznać więc należałoby – co do zasady ‒ za budynek zbiorowego zakwaterowania turystycznego lub rekreacyjnego (obok hoteli, moteli, domów wypoczynkowych czy schronisk turystycznych), nie zaś za budynek mieszkalny. Zgodnie bowiem z § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktur z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.), przez „budynek zamieszkania zbiorowego” rozumie się budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny.
Funkcją tych obiektów nie jest zatem stałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludzi, lecz świadczenie usług okresowego jedynie zakwaterowania. Różnica pomiędzy powyższymi budynkami a budynkami mieszkalnymi polega więc na sposobie ich użytkowania, tj. na tym, że lokale w budynku zamieszkania zbiorowego służyć mają osobom trzecim, a nie jak np. w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego zaspokajaniu indywidualnych potrzeb mieszkaniowych jego właścicieli i osób z nimi zamieszkujących i to na zasadach niekomercyjnych, tj. nie w ramach odpłatnych umów cywilnoprawnych (np. najem). Przykładowo zaś, sama tylko okoliczność braku recepcji w budynku, nieprowadzenie książki meldunkowej czy kuchni dla gości nie ma przesądzającego znaczenia w zakresie kwalifikacji prowadzonej działalności. Decydującym kryterium pozostaje bowiem przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi (vide: wyrok WSA w Gdańsku z 9.10.2019 r., II SA/Gd 177/19).
