Z wysokimi zadatkami lepiej ostrożnie – wyrok Sądu Najwyższego

Sprawa wynikła przy okazji transakcji sprzedaży mieszkania między dwiema osobami fizycznymi. W umowie zadatek został określony bardzo wysoko, znacząco przekraczał nawet połowę wartości mieszkania. Cena, ustalona w umowie wynosiła 188 000 zł, z czego 10 000 zł kupująca zapłaciła od razu gotówką, jako zadatek. Zobowiązała się także przelać kolejne 100 000 zł jako uzupełnienie zadatku. Wywiązała się z tego, a reszta należnej ceny, czyli 78 000 zł, z zastrzeżeniem, że sprzedająca w razie niewykonania umowy przez kupującą może zatrzymać zadatek w pełnej wysokości (kupująca w analogicznej sytuacji mogłaby żądać dwukrotności zadatku).

Sprawą zajęły się sądy. W pierwszej instancji powództwo o zwrot 100 000 zł wpłaconych tytułem zadatku nie zostało uwzględnione, bo sąd uznał całość wpłaconej kwoty jako zadatek, a ten zgodnie z umową mogła zatrzymać pozwana, skoro do zawarcia umowy nie doszło z winy kupującej (powódki). Sąd Apelacyjny zmienił to rozstrzygnięcie i nakazał zwrot 100 000 zł uznając, że tylko pierwsza wpłacona kwota była zadatkiem, a reszta – zaliczką na poczet ceny, która podlega zwrotowi, skoro nie doszło do zawarcia transakcji.

Sąd Najwyższy stwierdził, że chociaż obie strony transakcji nie były prawnikami, to zapisy umowne jasno wskazywały, że dobrze i jednoznacznie rozumiały skutki poczynionych ustaleń. Ponieważ relacja wysokości zadatku do ceny nieruchomości nie została zapisana w ustawie, to zdaniem SN, zapisy z analizowanej umowy nie zmieniały jego charakteru, ani też nie sprzeciwiały się swobodzie kontraktowej stron. Chociaż zazwyczaj kwota zadatku wynosi niewielką część świadczenia pieniężnego, to można ustalić ją na innym poziomie, w tym także zastrzec zadatek, którego wartość jest dużo wyższa, choćby i przekraczała połowę świadczenia. Zadatek w tej sprawie, zdaniem SN, miał pełnić funkcję dyscyplinującą i motywującą strony do zawarcia umowy. Pozwana słusznie mogła być przekonana, że ma prawo do zachowania zadatku. Przyjęcie przeciwnego poglądu czyniłoby ochronę pozwanej iluzoryczną, mimo że działała z zachowaniem staranności i ostrożności.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych