Wykonanie oranżerii przylegającej do ściany budynku mieszkalnego jako rozbudowa budynku – wyrok NSA

Jednym z odstępstw od zasady obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę jest budowa przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych). W art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332, dalej: PrBud) wskazane jest wprost, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², z tym zastrzeżeniem, że łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. W tym przypadku inwestor może rozpocząć pracę, o ile dokona mniej zgłoszenia, które z zasady powinno dotyczyć drobnych i nieskomplikowanych technicznie przedsięwzięć.

Warto zwrócić szczególną uwagę na konstrukcję art. 29 ust. 1 pkt 2 PrBud oraz kolejność, w jakiej ustawodawca wymienia poszczególne budowle. Mianowicie określenie „wolno stojący” dotyczy tylko parterowych budynków gospodarczych, które stanowią budynki w rozumieniu prawa budowlanego. Przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) by móc korzystać z odstępstwa od obowiązku wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, nie muszą mieć charakteru obiektów wolno stojących, które nie posiadają wspólnych elementów konstrukcyjnych z innymi budynkami. Gdyby racjonalny ustawodawca zamierzał tym wymogiem objąć wszystkie obiekty wymienione enumeratywnie w tej jednostce redakcyjnej tj. w pkt 2 ust. 1 art. 29 PrBud, to wymóg ten zostałby poprzedzony dwukropkiem, który oznaczałby, że wszystkie wymienione za nim obiekty będą musiały charakteryzować się przesłanką – wolno stojących. Jednocześnie należy zaznaczyć, że ustawodawca w stosunku do oranżerii (ogrodów zimowych) użył określenia „przydomowe”. Dopuszczona jest już zatem na poziomie ustawy możliwości budowania oranżerii bezpośrednio przy budynkach mieszkalnych z wykorzystaniem ich elementów konstrukcyjnych (przykładowo jednej ze ścian), a także ich bezpośrednie powiązanie komunikacyjne przez wykonane drzwi.

Tym samym nie można przyjmować, że budowa oranżerii przylegająca do ściany zewnętrznej budynku mieszkalnego z możliwością wejścia do oranżerii bezpośrednio z budynku mieszkalnego poprzez wykonane drzwi stanowi rozbudowę budynku mieszkalnego i w rezultacie nie podlega zwolnieniu spod obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wynikającego z art. 29 ust. 1 pkt 2 PrBud (wyrok NSA z 19.10.2017 r., II OSK 270/16).