Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu wskutek jego zburzenia powoduje ustanie tylko odrębnej własności drugiego lokalu. Udziały w nieruchomości wspólnej, związane z własnością obu lokali przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem, stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal (uchw. Sądu Najwyższego z 16.5.2019 r., III CZP 1/19).
Stan faktyczny
Małżonkowie Z. uzyskali własność lokalu mieszkalnego i udział w nieruchomości wspólnej – w budynku, w którym oprócz ich mieszkania znajdował się jeszcze drugi, podobny lokal. Mieszkanie to otrzymali od ojczyma pani Z.
Niedługo po nabyciu mieszkania zdecydowali się na jego likwidację i rozebrali je całkowicie – za wiedzą i zgodą pozostałych współwłaścicieli budynku – właścicieli drugiego mieszkania. Zawarli bowiem z nimi ugodę, na mocy której mieli otrzymać odszkodowanie w kwocie 46,5 tys. zł za utratę własności. Z tą ugodą udali się do sądu, aby sfinalizować sprawę i wykreślić mieszkanie i współwłasność z księgi wieczystej.
Rozstrzygnięcie sądu I i II instancji
Sąd jednak uznał taką ugodę za niedopuszczalną, a następnie – po wszczęciu formalnego postępowania wieczystoksięgowego – oddalił powództwo państwa Z.
Sąd uznał bowiem, że w takich okolicznościach sprawy (gdzie były dwie nieruchomości lokalowe i nieruchomość wspólna, z których jeden lokal został zniszczony i własność – utracona) obecni współwłaściciele tych lokali powinni dokonać formalnego zniesienia współwłasności przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej i do tego czasu nie było możliwe uwzględnienie żądania pozwu o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych, pomimo tego, że wszystkie strony zgadzały się na takie rozwiązanie i sprawa nie była sporna.
Apelację złożyli powodowie – małżeństwo Z., ale rozpoznający sprawę Sąd Okręgowy w S. dostrzegł problem prawny, związany z ustaleniem skutku prawnego fizycznej likwidacji mieszkania.
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego
Problem ten rozstrzygnął SN uchwałą, zgodnie z którą wygaśnięcie odrębnej własności lokalu wskutek jego zburzenia powoduje ustanie tylko odrębnej własności drugiego lokalu. Natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane z własnością obu lokali przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem, stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wskazał, że w przypadku fizycznego unicestwienia lokalu (zburzenia, rozbiórki) wygasa prawo własności, gdyż własność nie może istnieć bez przedmiotu. Przestaje więc funkcjonować prawo dotyczące samego lokalu mieszkalnego. Ale pozostaje jeszcze reszta budynku, tj. grunt i części wspólne, które były przedmiotem współwłasności. W takim wypadku nieruchomość lokalowa staje się wówczas budynkiem, który jest przynależnością do gruntu. Nieruchomość z budynkiem stanowią wtedy jedną całość w sensie prawnym (grunt – przedmiot własności i budynek jako przynależność). Dotychczasowe udziały należące do właściciela zburzonego lokalu stają się udziałami we współwłasności nieruchomości. Konieczne staje się więc zniesienie współwłasności nieruchomości (gruntu i pozostałego domu) w częściach ułamkowych.
