Wycena wywłaszczonej działki nie musi być taka sama jak wcześniejsza wycena nieruchomości dokonana w innym celu

Stan faktyczny

Małżeństwo M. było właścicielami działki gruntu w miejscowości T. niedaleko Białegostoku. Fragment ich nieruchomości został wywłaszczony w związku z budową drogi.

Decyzję starosty białostockiego właściciele zaskarżyli, zarzucając nieprawidłową wycenę gruntu. Wskutek postępowania wywłaszczeniowego wartość działki ustalono na niewiele ponad 53 tys. zł – przy wycenie metra kwadratowego działki na poziomie około 28 zł.

Państwo M. zaś wykazywali, że wcześniejsze wyceny, w tym dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej były znacznie wyższe i wynosiły około 84 zł za m² spornej działki.

Poza tym twierdzili, że wycena, dokonana przez rzeczoznawcę, była nieadekwatna do wartości rynkowej działki. Wykonujący wycenę rzeczoznawca przyjął przy sporządzaniu operatu szacunkowego, wartość działki na zasadzie porównawczej, metodą porównania parami. Zgodnie z przepisami § 4 ust. 1‒3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W razie stosowania podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Właściciele twierdzili z kolei, że rzeczoznawca nie uzasadnił wyboru innych nieruchomości do porównania, a poza tym nie wykazał na jakich zasadach dokonano porównań.

Postępowanie sądowe

Skarga została oddalona – decyzję starosty białostockiego utrzymał wojewoda podlaski.

Sprawa trafiła więc do sądu, orzekający w I instancji białostocki WSA oddalił skargę, zaś NSA także oddalił skargę kasacyjną pełnomocnika państwa M.

Stanowisko NSA

Zdaniem NSA strony – w odpowiedzi na operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę z którym się nie zgadzają – powinni zgłosić konieczność sporządzenia nowego operatu, ewentualnie przez innego rzeczoznawcę, albo przedstawić własną wycenę. Skarżący tego nie zrobili, a więc tym samym pozbawili się inicjatywy dowodowej.

Zdaniem NSA nie było też błędem, przyjęcie innej wartości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, a innej przy wycenie fragmentu działki przejętego pod budowę drogi publicznej. Są to bowiem dwie różne sprawy, gdyż fragment działki, po którym ma biec droga publiczna nie był wyceniany. Zaś opłata adiacencka była ustalana kilka lat wcześniej dla całej nieruchomości, kwalifikowanej jako działka budowlana-inwestycyjna. Nie należy więc przyjmować wcześniejszych cen ustalonych dla działki o innym przeznaczeniu, w stosunku do fragmentu działki, które zostały przeznaczone na inny cel.