Wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w razie śmierci najemcy 

Zgodnie z art. 691 § 1 ustawy – Kodeks cywilny (dalej: KC), w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

Jak wskazuje się w doktrynie, na tle komentowanego przepisu wątpliwości dotyczą m.in. pominięcia w kręgu uprawnionych do wstąpienia wprost w najem: dalszych zstępnych najemcy (wnuki, prawnuki itd.), jego wstępnych i rodzeństwa. Wyjaśnia się jednak, że aktualnie osoby takie mogą wstąpić w stosunek najmu jedynie jako „inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych” oraz jako „osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”, jeśli przyjąć, że aktualne brzmienie art. 691 § 1 KC obejmuje pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy wyłączeniu jako obligatoryjnej przesłanki współżycia fizycznego. Przy czym warto tu powołać stanowisko zajęte w uchwale SN z 21.5.2002 r., III CZP 26/02, Legalis, w której wskazano, iż wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 KC także wtedy, gdy łączy go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.

Przepis art. 691 KC ma na celu umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Jednocześnie osoby wymienione w art. 691 § 1 KC w razie ziszczenia się przesłanki wskazanej w art. 691 § 2 KC wstępują w stosunek najmu z mocy samego prawa. Skutek ten następuje przy tym niezależnie od woli właściciela lokalu i niezależnie od ewentualnego ustalenia, że z tytułu czynszu najmu lokalu i innych opłat związanych z jego używaniem pozostają na tę chwilę jakiekolwiek zaległości.

Wymaga zatem podkreślenia, że osoby wymienione w art. 691 § 1 KC wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego pod warunkiem, że stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 KC). Określenie „stałe zamieszkiwanie z najemcą” posiada przy tym odmienny zakres znaczeniowy, niż „miejsce zamieszkania” uregulowane w art. 25–28 KC, a w szczególności należy je łączyć z określonym lokalem, a nie miejscowością, o której mowa w art. 25 KC. Zasadniczo przyjmuje się tu konieczność ustalenia, że określony lokal stanowi „centrum życiowe” („ześrodkowanie całej działalności życiowej”) określonej osoby. Przykładowo, SN w wyroku z 20.3.1981 r. (III CRN 30/81, Legalis) uznał, że lokalem, w którym osoba bliska zmarłego najemcy stale z nim zamieszkiwała aż do chwili jego śmierci, jest w świetle art. 691 KC takie mieszkanie, które stanowiło centrum życiowe tej osoby. Przesłanka stałego zamieszkania z najemcą zawiera w sobie zatem wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych (wyr. SN z 15.1.1981 r., III CRN 314/80, Legalis). Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 KC, należy więc rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości, z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy.

Brak spełnienia przesłanki z art. 691 § 2 KC skutkuje zaś wygaśnięciem umowy najmu lokalu mieszkalnego z chwilą śmierci najemcy. W świetle postanowień art. 922 § 2 KC pamiętać należy z kolei, że prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku, a przechodzi na oznaczone w art. 691 KC osoby bez względu na to, czy są one spadkobiercami (zob. wyr. NSA z 27.11.2018 r., II FSK 3154/16, Legalis). W braku zatem osób uprawnionych do najmu lokalu prawo to – jak wskazano już wyżej – wygasa. W takiej sytuacji do odbioru prywatnych rzeczy zmarłego najemcy, jak też zwrotu kluczy do lokalu, uprawnieni i zarazem zobowiązani są spadkobiercy zmarłego.