Wspólnota mieszkaniowa nie uzyska służebności, bo ma prawo do korzystania z terenów spółdzielni

Stan faktyczny

Spółdzielnia Mieszkaniowa w P. była właścicielem budynków i użytkownikiem wieczystym gruntów na osiedlu w mieście P. W jednym z budynków przy ulicy S. większość lokatorów wykupiła swoje mieszkania i powołała wspólnotę mieszkaniową, oddzielając się w ten sposób formalnie od SM. Blok, w którym funkcjonuje wspólnota znajduje się praktycznie w środku osiedla, a jego teren przylega do ulicy S., która jest wewnętrzną drogą osiedlową.

W tej sytuacji członkowie wspólnoty – właściciele mieszkań uznali, że nie mają oni dostępu do drogi publicznej i zażądali ustanowienia służebności gruntowej – prawa przejazdu po terenach SM w P.

Spółdzielnia wniosła o oddalenie wniosku, twierdząc, że jest on bezprzedmiotowy. Argumentowała, że budynek i teren wspólnoty przylega bowiem do ulicy S., która jest wprawdzie osiedlową drogą wewnętrzną, ale nie jest niczym zagrodzona, można nią swobodnie dojechać do najbliższej większej ulicy przelotowej (będącej już drogą publiczną, należącą do miasta P.). W tej sytuacji wspólnota ma do niej swobodny dostęp i przez ulicę osiedlową posiada dojazd do drogi publicznej. Nie może więc występować tu brak dostępu do drogi publicznej, skoro wspólnota może w sposób nieskrępowany korzystać z drogi wewnętrznej.

Stanowisko sądu I i II instancji

Rozpoznający wniosek w I instancji Sąd Rejonowy w T. oddalił go, podzielając większość argumentów spółdzielni. Członkowie wspólnoty wnieśli apelację. Rozpoznający ją Sąd Okręgowy w G. dostrzegł jednak w sprawie istotny problem prawny: czy nieruchomość, której właścicielowi przysługuje jedynie wynikające z art. 4 ust. 4 oraz art. 24[1] ust. 6 SpMieszkU uprawnienie do korzystania z infrastruktury dróg wewnętrznych – odpowiadające obowiązkowi partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu – jest nieruchomością nie mającą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 KC? Pytanie to skierował do Sądu Najwyższego.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał uchwałę, w której stwierdził, że nieruchomość, której właścicielowi przysługuje wynikające z art. 4 ust. 4 oraz 24[1] ust. 6 SpMieszkU uprawnienie do korzystania z dróg wewnętrznych łączących się z drogą publiczną, ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 KC.

Wnioski z orzeczenia

W sytuacji, gdy część lokali mieszkalnych ma swoich właścicieli i są one poza zasobami spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z art. 4 ust. 4 SpMieszkU właściciele ci, niebędący członkami spółdzielni, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat z reguły na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Właściciele lokali spoza spółdzielni mają też obowiązek partycypować w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy, zgodnie z art. 24[1] ust. 6 SpMieszkU.

To w praktyce oznacza, że osoby będące właścicielami mieszkań, które są już poza zasobami spółdzielni, a które znajdują się na osiedlu należącym do tej spółdzielni, mają obowiązki w zakresie łożenia na utrzymanie osiedlowej infrastruktury, z której mogą – a niekiedy wręcz muszą – korzystać. Partycypowanie w kosztach oznacza także bezpośrednie uprawnienie do korzystania z dróg wewnętrznych i terenów spółdzielni. To też oznacza, że bez konieczności ustanawiania jakichkolwiek praw rzeczowych ograniczonych na nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowej, członkowie wspólnoty mają prawo z niej korzystać. Tym samym wniosek o służebność drogi koniecznej jest w takim wypadku bezprzedmiotowy, a sąd nie powinien go uwzględniać.