Wpływ uchybień formalnych na uchylenie uchwały

Stan faktyczny sprawy

W przedmiotowej sprawie powódki wnosiły o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej dotyczących udzielenia zgody na przebudowę nieruchomości i zmianę wysokości udziałów. W ocenie strony powodowej zgoda na przebudowę była zbyt ogólna. Natomiast przewidziana zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej nie może być dokonana wolą większości właścicieli lokali. Zdaniem powódek stanowi to bowiem nieuprawnioną ingerencję w prawa odrębnej własności lokali. Z takim stanowiskiem nie zgodziła się wspólnota mieszkaniowa. Zdaniem wspólnoty dokumentacja związana z rozbudową była dla członków wspólnoty do wglądu i nie istniał obowiązek dołączenia jej do uchwały projektu przebudowy.

Zdaniem sądu

W ocenie sądu powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: WłLokU) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Rozpatrując przedmiotową sprawę sąd wyraził zdanie, że roszczenie powódek o uchylenie uchwały z uwagi na niezachowanie prawem przepisanej formy aktu notarialnego, jest zasadne.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 2 WłLokU, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgodnie zaś z przepisem ust. 3 powyższego artykułu - czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

  1. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
  2. ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz
  3. zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Ważne
W ocenie sądu zastrzeżenie formy prawem przewidzianej nie dotyczy tylko obowiązku udzielenia pełnomocnictwa w odpowiedniej formie, ale również udzielenia zgody na dokonanie takiej czynności.

Przyjmuje się, zdaniem sądu, że wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zaprotokołowania przez notariusza w formie aktu notarialnego wymaga uchwała o:

  1. wyrażeniu zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy budynku znajdującego się na nieruchomości wspólnej i zmianę wysokości udziałów we współwłasności tej nieruchomości oraz
  2. udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia tej umowy.
  3. Tym samym niezachowanie formy aktu notarialnego dla podjętej uchwały spowoduje nieważność zgody i brak należnego umocowania dla zarządu wspólnoty, a w konsekwencji także nieważność tej czynności.

Sąd zauważył, że postępowanie wspólnoty powinno być takie, że notariusz sporządzi protokół notarialny z zebrania obejmujący dwie uchwały: o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz o upoważnieniu zarządu do dokonania określonej czynności – pełnomocnictwo. W przedmiotowej sprawie jednak w akcie notarialnym znalazło się jedynie oświadczenie notariusza. Notariusz oświadczył, że wykonał on jedynie czynność polegającą na udzieleniu przez właścicieli lokali pełnomocnictwa dla zarządcy do składania wszelkich oświadczeń oraz dokonywania wszelkich czynności w celu wykonania uchwały. Przedmiotem uchwały było udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów przysługujących właścicielom we współwłasności nieruchomości wspólnej zawartej w uchwale, w tym do zawarcia stosowanej umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zdaniem sądu uchwała nie została zaprotokołowana przez notariusza, a jedynie powtórzona w treści sporządzonego aktu notarialnego. Powyższe naruszenie przepisów WłLokU skutkuje uchyleniem uchwały w całości. Sąd podzielił zarzut powódek, że uchwały są zbyt ogólnikowe. Uznając, że wprawdzie pozwana wspólnota rzeczywiście nie miała obowiązku dołączenia do uchwały projektu rozbudowy, ale treść uchwały powinna być tak sprecyzowana, aby nie budził wątpliwości przedmiot uchwały. W pozostałym zakresie sąd nie podzielił zarzutów powódek. Sąd uchylił uchwałę i oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

[wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 10.7.2014 r., sygn. akt: XVC625/13]




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych