Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy nie może regulować rozliczenia ulepszeń dokonanych przez najemcę w lokalu gminnym

Nadto, wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

W kontekście podanej problematyki na szczególną uwagę zasługuje rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Lubelskiego z 12.4.2022 r. (Nr PN-II.4131.137.2022; http://edziennik.lublin.uw.gov.pl).

W podanym orzeczeniu organ nadzoru podważył zapis o treści: „Najemcy, którzy udowodnią (rachunki, umowy), że w latach ubiegłych ponieśli nakłady na podniesienie jakości zamieszkiwanego lokalu (zgodnie z ustawą) zostaną w uzgodnieniu z właścicielem zwolnieni z części czynszów do wysokości poniesionych nakładów”. W ocenie prawnej organ nadzoru zwrócił uwagę na kilka kwestii:

1) zamieszczenie powyższej regulacji w treści uchwały stanowi przekroczenie granic upoważnienia ustawowego;

2) kwestie rozliczeń w zakresie ulepszeń dokonywanych przez najemcę ustawa normuje w art. 6d i 6e stanowiąc, że najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu (art. 6d). Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia (art. 6e ust. 1);

3) zakres rozliczeń za nakłady na podniesienie jakości zamieszkiwanego lokalu powinien zostać określony w umowie, pozostawiającej stronom swobodę kształtowania ich stosunku zobowiązaniowego.

Podsumowując, stanowisko organu nadzoru jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może w uchwale regulować aspektu rozliczeń nakładów poczynionych przez najemcę na lokal samorządowy.