Wezwanie nabywcy licytacyjnego do zapłaty części ceny, jeśli zaliczona na jej poczet wierzytelność nie znajduje pokrycia w cenie nabycia

„K.” sp. z o.o. nabyła na licytacji komorniczej lokal mieszkalny za 294 tys. zł. Po uzyskaniu przybicia nabywca został wezwany, pod rygorem utraty rękojmi i uchylenia skutków przybicia, do zapłaty 250 tys. zł w terminie 14 dni, bowiem rękojmia wynosiła jedynie 44 tys. Zgodnie z art. 968 § 2 KPC, za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Wierzyciel wyraża zgodę w dokumencie z podpisem urzędowo poświadczonym albo do protokołu nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia. „K.” sp. z o.o. złożyła wniosek o zaliczenie na poczet ceny wierzytelności Banku „P.”, wraz z poświadczoną notarialnie zgodą na takie zaliczenie. Sąd wydał jednak postanowienie o wygaśnięciu skutków przybicia i utracie rękojmi stwierdzając, że zaliczeniu na poczet ceny podlega tylko wierzytelność w takiej wysokości, w jakiej przypadłaby z jej tytułu wierzycielowi kwota podlegająca podziałowi. Jak ustalono, Bankowi „P.” przysługiwałaby kwota ok. 247 tys. zł, która nie pokrywała w całości ceny sprzedanego mieszkania. Sąd uznał, że skoro nabywca licytacyjny nie wpłacił całej ceny w terminie, zaś zgłoszenie zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nie mogło być uwzględnione, to „K.” sp. z o.o. utraciła prawo do wylicytowanego lokalu.:

Rozpoznający zażalenie „K.” sp. z o.o. sąd II instancji skierował do SN pytanie prawne o następującej treści: „Czy nabywca licytacyjny nieruchomości, który na podstawie art. 968 § 2 KPC zalicza na poczet ceny wierzytelność innego wierzyciela, a który błędnie przyjmuje, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia, powinien zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej części ceny przed zastosowaniem rygoru z art. 969 KPC?”.

Sąd wskazał na rozbieżne poglądy doktryny w tej kwestii. Część jej przedstawicieli dowodzi, że nie należy od razu stosować do nabywcy rygorów przewidzianych w art. 969 KPC, lecz powinno się go wezwać go wpłacenia kwoty bezskutecznie zaliczonej. Drugi z poglądów opiera się na założeniu, że nabywca nieruchomości dokonujący zaliczenia na poczet ceny wierzytelności własnej lub cudzej powinien na piśmie przedstawić sądowi, który wezwał go do uiszczenia ceny, informacje co do tej wierzytelności, niezbędne do oceny prawidłowości dokonanego zaliczenia. Pismo to powinno wpłynąć w terminie, w którym nabywca ma uiścić cenę nabycia, ponieważ brak wyjaśnień wobec wpłaty niepełnej kwoty stanowi podstawę do uznania, że nabywca nie wypełnił warunków licytacyjnych, z wszystkimi tego konsekwencjami.

Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd powinien wezwać nabywcę licytacyjnego do uiszczenia brakującej części ceny w terminie określonym w art. 967 KPC, pod rygorem przewidzianym w art. 969 § 1 KPC. W uzasadnieniu pokreślono, że nabywca licytacyjny nie jest stroną w postępowaniu egzekucyjnym, dlatego nie ma możliwości ustalenia, jaki jest podział kwot uzyskanych z egzekucji. Sąd powinien czuwać nad postępowaniem egzekucyjnym na każdym etapie. W rezultacie, jeśli nabywca licytacyjny nietrafnie przyjmuje, że wierzytelność z uwagi na jej wysokość i zasady pierwszeństwa zaspokojenia wynikające z art. 1025 KPC znajduje pokrycie w cenie nabycia, sąd musi go powiadomić o jego błędzie poprzez nakazanie mu zapłaty pozostałej części ceny.