Weszły w życie przepisy określające ułatwienia w realizacji inwestycji mieszkaniowych

W ocenie twórców nowych przepisów (ustawa opubl. w Dz.U. z 2018 r. poz. 1496, dalej: InwestMieszkU) nowa ustawa ma stanowić narzędzie umożliwiające redukcję deficytu mieszkań i tym samym ma doprowadzić do sytuacji, w której poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych będzie na poziomie zbliżonym do tego, który istnieje w krajach rozwiniętych UE. Ułatwienia przewidziane w InwestMieszkU będzie można stosować w sytuacji, gdy inwestycja mieszkaniowa będzie odpowiadać standardom, o których mowa jest w ustawie. Przy czym w zakresie nieuregulowanym w InwestMieszkU należy, zgodnie z art. 1 ust. 3, stosować przepisy z 7.7.1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202) - w tym w zakresie właściwości organów orzekających w sprawach pozwolenia na budowę.

Zgodnie ze słowniczkiem zawartym w InwestMieszkU przez inwestora należy rozumieć podmiot lub osobę zamierzającą realizować lub realizującą inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą. Inwestycją mieszkaniową jest z kolei przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową. Natomiast inwestycją towarzyszącą jest inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z 17.5.1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2101 ze zm.), dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Należy wskazać, że inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 3 InwestMieszkU działalność handlową i usługową można będzie realizować w ramach:

1) wyodrębnionej części inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej,

2) samodzielnego obiektu budowlanego o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 m2

- ale wyłącznie pod warunkiem że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań.

W art. 4 InwestMieszkU zawarto również zasadę, zgodnie z którą w sytuacji, gdy inwestycje mieszkaniowe lub inwestycje towarzyszące miałyby być prowadzone na tym samym obszarze co inwestycje prowadzone na podstawie wskazanych w tym przepisie tzw. specustaw , te drugie miałyby pierwszeństwo przed inwestycjami mieszkaniowymi lub inwestycjami towarzyszącymi. Jednocześnie w art. 5 zawarto zasadę, zgodnie z którą inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących nie lokalizuje się na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową na podstawie odrębnych przepisów, chyba że w trybie przepisów przewidujących tę ochronę inwestor uzyska zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.

InwestMieszkU zakłada, że przygotowanie do realizacji inwestycji mieszkaniowej powinno poprzedzić sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniającej rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana. Do koncepcji trzeba będzie załączyć wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej. Koncepcja powinna być sporządzona przez:

1) osobę, o której mowa w art. 5 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), lub

2) osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Inwestor, w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej, powinien wystąpić, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy . Wniosek ten może dotyczyć również inwestycji towarzyszącej, jeżeli jest ona objęta tym samym zamierzeniem inwestycyjnym co inwestycja mieszkaniowa. Ustalenie lokalizacji nie może obejmować terenów:

1) przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym,

2) wymagających uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze, wynikającej z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Rada gminy powinna podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Podejmując uchwałę rada gminy powinna wziąć pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W sytuacji, gdy uchwała nie może być podjęta w ww. terminie, przewodniczący rady gminy będzie obowiązany w tym terminie powiadomić inwestora, podając powody opóźnienia oraz wskazując nowy termin podjęcia uchwały, nie dłuższy jednak niż 30 dni od dnia upływu pierwotnego terminu. Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 25 ust. 1 InwestMieszkU uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wiąże organ wydający pozwolenie na budowę.

InwestMieszkU określa również obowiązki dla wójta związane z opiniowaniem wniosku, a także w razie konieczności związane z uzgadnianiem wniosku odpowiednio z organem administracji geologicznej, wojewódzkim konserwatorem zabytków, czy zarządcą drogi. Wójt powinien przedłożyć radzie gminy projekt uchwały wraz z odpowiednimi opiniami i uwagami oraz wynikiem dokonanych uzgodnień. W przypadku, gdy wniosek inwestora dotyczyć będzie terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinien przedłożyć również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.

InwestMieszkU określa również:

1) standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych,

2) sposób przygotowania i realizacji inwestycji towarzyszących,

3) postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszącej,

4) ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami przejściowymi:

1) do postępowań w sprawach dotyczących inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących, w rozumieniu InwestMieszkU, wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie InwestMieszkU decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe,

2) do umów najmu instytucjonalnego zawartych przed dniem wejścia w życie InwestMieszkU stosuje się przepisy dotychczasowe,

3) dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie InwestMieszkU:

a) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego,

b) został złożony wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,

c) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

d) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego,

e) został złożony wniosek o pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

- stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane brzmieniu dotychczasowym.

Ponadto, do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu dotychczasowym i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Zmiany w prawie budowlanym

Nowa ustawa wprowadziła również kilka zmian w brzmieniu ustawy Prawo budowlane. Zmiany te dotyczą:

1) rozszerzenia wymogu projektowania i budowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności publicznej z uwzględnieniem potrzeb osób z niepełnosprawnościami innymi niż tylko niepełnosprawność ruchowa, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych,

2) zapewnienia minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla ww. osób (spełnienie tych wymogów będzie wykazywane w projekcie architektoniczno-budowlanym, organy nadzoru budowlanego będą zobowiązane natomiast do weryfikowania projektu w tym zakresie na etapie kontroli przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie),

3) wprowadzenia zasady, zgodnie z którą uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno budowlanych nie może wpłynąć w sposób negatywny na dostępność wielorodzinnych budynków mieszkalnych i obiektów użyteczności publicznej dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 ww. Konwencji, w tym osób starszych,

4) doprecyzowania zakresu nieistotnych zmian w projekcie budowlanym (co umożliwi inwestorowi zmianę usytuowania obiektów małej architektury i urządzeń budowlanych, w zakresie zgodnym z przepisami techniczno-budowlanymi, bez konieczności sporządzania i zatwierdzania projektu zamiennego).




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych