Ustanawianie przez radę gminy dowolnych przesłanek odmowy przyznania prawa do najmu lokalu

Punktem odniesienia dla wprowadzenia odmowy prawa najmu przez gminę mogą być przesłanki określone w OchrLokU. Gmina nie może więc tworzyć własnych przesłanek umożliwiających jej swobodną odmowę zawarcia umowy najmu.

Analizując podaną problematykę należy zwrócić uwagę na regulacje OchrLokU, gdzie w art. 4 ust. 1 i 2 postanowiono, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Nadto, gmina, na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

W kontekście podanych regulacji warto odnotować jedno z nowszych rozstrzygnięć nadzorczych Wojewody Pomorskiego z 27.7.2021 r. (PN.II.4131.47.2021.IM; źródło: https://www.gdansk.uw.gov.pl). W podanym orzeczeniu organ nadzoru zajmował się m.in. zapisem rady gminy przewidującym odmowę najmu lokalu mimo spełnienia warunków progów dochodowych z tej uchwały, gdy sytuacja materialna gospodarstwa domowego pozwala jednak na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez to gospodarstwo we własnym zakresie. 

Organ nadzoru analizując podane zagadnienie m.in. wskazał, że prawo do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu ma każdy mieszkaniec gminy mający niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i niskie dochody. 

Ważne

Jednocześnie zwrócono uwagę, że  zasady wynajmowania lokali powinny być stanowione w taki sposób, aby mieszkańcy gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe, tj. wysokość dochodu i warunki zamieszkiwania, od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli takie same szanse w staraniach o uzyskanie lokalu. Wprowadzanie w uchwale dodatkowych wyłączeń, nie mieszczących się w kryteriach ustawowych, a dotyczących okoliczności, w których sytuacja materialna gospodarstwa domowego pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, kwalifikować należy jako nieuprawnione przekroczenie granic upoważnienia ustawowego, co stanowi, w ocenie organu nadzoru,  naruszenie art. 21 ust. 3 w związku z art. 4 ust. 2 OchrLokU. 

Dla przypomnienia, z tej pierwszej regulacji wynika m.in., że zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

- warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

 - kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu. 

W dalszej części rozważań, organ nadzoru dodał, że kwestie odmowy zawarcia umowy najmu zostały uregulowane w art. 21b ust. 6 OchrLokU gdzie postanowiono, że:

6. Gmina odmawia zawarcia umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu w przypadku niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości lub jeżeli występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu.

Ustawodawca stworzył zatem zamknięty katalog przesłanek umożliwiających gminie odmowę zawarcia najmu lokalu. Wprowadzenie zaś modyfikacji przez radę gminy należy uznać za naruszenie art. 21b ust. 6 OchrLokU. Finalnie skutkowało to stwierdzeniem przez wojewodę nieważności ww. fragmentu uchwały, który stwarzał możliwość gminie praktycznie swobodnej oceny każdego wniosku o najem i swobodnych decyzji o odmowie zawarcia umowy najmu. Takie rozstrzygnięcie jest zasadne, tym bardziej, gdy weźmie się pod uwagę, że gmina mogła odmówić najmu nawet gdy progi dochodowe zostały spełnione, a wtedy decydowałyby kryteria pozaustawowe, czyli w istocie subiektywne. 




 

Wypróbuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Uzyskaj dostęp

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Polityka prywatności