W kontekście podanej problematyki należy przypomnieć o ogólnej kompetencji jednostki samorządu terytorialnego w zakresie gospodarowania mieniem samorządowym, która wynika z art. 13 ust. 1 GospNierU: z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Z kolei, w art. 40 GospNierU ustawodawca uregulował formy przetargu:

  • ustny nieograniczony;
  • ustny ograniczony;
  • pisemny nieograniczony oraz
  • pisemny ograniczony.

Z punktu widzenia podanej problematyki na szczególną uwagę zasługują przepisy zgrupowane w ramach art. 67 GospNierU, w których postanowiono m.in., że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu WłLokU oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Ponadto, przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen: cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości.

Jak zaś podano w art. 7 GospNierU, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w wystąpieniu pokontrolnym RIO w Łodzi (znak WK-602/37/2022) opublikowane na stronie Izby 27.10.2022 r. W stanie faktycznym ww. sprawy ustalono, że: (…) cena sprzedaży działki nr 43/1 określona w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży była niższa od wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, czym naruszono art. 67 ust. 2 pkt 1 GospNierU, zgodnie z którym przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości.

W ramach wniosku pokontrolnego podano zaś, aby ustalać cenę wywoławczą przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu (w pierwszym przetargu) w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 1 GospNierU.

Podsumowując, ustalenia kontrolne RIO są w pełni uzasadnione. Wójt gminy jako podmiot gospodarujący mieniem komunalnym, powinien przestrzegać reguł związanych z procedurą zbywania mienia nieruchomego, w tym obowiązków dotyczących ceny wyjściowej stosowanej przy pierwszym przetargu na zbycie nieruchomości. Zaniechanie realizacji ww. zasad podważa jawność gospodarowania mieniem samorządowym, niezależnie od utraty dochodów przez gminę.