Uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego – projektowane zmiany w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zmiany, które projekt wprowadza do ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., dalej: PlanZagospU) to obszerna nowelizacja. Oto niektóre z nich.

1. Obszar zurbanizowany

Projekt dodaje art. 10a i 61a do PlanZagospU. Nałożono nimi na gminę obowiązek wyznaczenia w studium obszaru zurbanizowanego, precyzując sposób wyznaczania tego obszaru. Podstawą dla tej czynności jest ustalenie stanu faktycznego, tj. przeprowadzenie analizy istniejącej zabudowy z wykorzystaniem ustawowego parametru odległości między budynkami.

Jak stwierdzono w uzasadnieniu, obszar zurbanizowany stanowi niezbędne ustalenie w bilansowaniu, może również zostać przez gminę potwierdzony w drodze aktu prawa miejscowego – wówczas, na podstawie art. 61a PlanZagospU – będzie ograniczone wydawanie na tym obszarze decyzji o warunkach zabudowy (do funkcji przystosowanych do charakteru tego obszaru). Wprowadza to w zasadniczym stopniu możliwość decydowania podstawowej jednostki samorządu terytorialnego o kierunkach i intensywności rozwoju przestrzennego.

2. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)

Kryteria wydania decyzji WZ określa art. 61 PlanZagospU. Projekt doprecyzowuje te przepisy, ponieważ zdaniem projektodawców konieczne stało się takie doprecyzowanie przesłanek uzyskania decyzji WZ, aby odpowiadały one intencjom projektodawców i czyniły z decyzji WZ narzędzie uzupełniania zabudowy na obszarach do tego przygotowanych, nie zaś instrument chaotycznej ekspansji przestrzennej. Dlatego doprecyzowano zasadę dobrego sąsiedztwa, zasadę kontynuacji funkcji, warunki, jakie spełniać musi działka budowlana w zakresie geometrii, dostępu do drogi publicznej i uzbrojenia terenu.

Wprowadzono też termin ważności decyzji o warunkach zabudowy, rozumiany jako termin, w którym inwestor uprawniony jest do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę albo wniesieniem zgłoszenia budowlanego (art. 60 PlanZagospU).

3. Obszary zorganizowanego inwestowania (OZI)

Projekt wprowadza rozdział 5a, zgodnie z którym podstawowe elementy trybu OZI to:

1) plan regulacyjny jako szczególny instrument planistyczny – jego operacyjny wymiar ma się wyrażać nie tylko w katalogu ustaleń, innym niż w przypadku planu miejscowego, ale też w trybie jego procedowania i finansowania (możliwy zasadniczy udział inwestora) oraz w trybie zmiany (szeroki zakres zmiany bagatelnej, dokonywanej w prostej procedurze). W zakresie nieuregulowanym, do planu regulacyjnego znajdzie zastosowanie większość przepisów dotyczących planu miejscowego (np. konieczność przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na środowisko, związanie przy wydawaniu pozwolenia na budowę i dokonywaniu podziałów nieruchomości); podstawą lokalizacji inwestycji ma pozostać jednocześnie akt prawa powszechnie obowiązującego, a nie decyzja administracyjna – ma to doniosłe skutki m. in. w zakresie możliwości wyeliminowania tej podstawy z obrotu prawnego;

2) współpraca z inwestorami – ma się ona przejawiać przede wszystkim większą rolą inwestorów w procesie przygotowania planu regulacyjnego oraz w swoistym partnerstwie publiczno-prywatnym, w ramach którego nastąpi podział zadań inwestycyjnych w ramach OZI i potwierdzenie wzajemnych zobowiązań w drodze umowy urbanistycznej; umowa urbanistyczna będzie mogła dotyczyć szerokiego zakresu świadczeń związanych z zagospodarowaniem terenu; następuje w tym zakresie wyłączenie sztywnych przepisów dotyczących wzajemnego rozliczenia kosztów urbanizacji (opłata planistyczna, opłaty adiacenckie) – w to miejsce przewidziano dostosowane do danej inwestycji określenie rozmiaru obowiązków stron procesu urbanizacji; zdaniem projektodawców: „rozwiązanie to, oparte o doświadczenia krajów zachodnioeuropejskich, wydaje się być adekwatne zarówno do potrzeb związanych ze zorganizowanym inwestowaniem, jak i występującą obecnie praktyką inwestycyjną”;

3) zintegrowany proces realizacyjny inwestycji – przejawiający się w możliwości uzyskania zintegrowanego pozwolenia na budowę, obejmującego również ustalenia w zakresie dostosowania struktury nieruchomości, nabycia praw do nieruchomości w trybie administracyjnoprawnym oraz zagadnień dotyczących wycinki drzew i krzewów; w projektowanych zmianach przewidziano również ułatwienia realizacyjne, oparte o rozwiązania specustaw inwestycyjnych, pozwalające na terminowe dokończenie inwestycji na OZI, co jest warunkiem operacjonalizacji podjętych ustaleń; zmodyfikowano też zasady usuwania drzew i krzewów; podstawowe ustalenia w tym zakresie zawiera plan regulacyjny, który musi przewidywać co najmniej pełną kompensację przyrodniczą, wskazując również nieruchomości, na których kompensacja może nastąpić (nawet poza obszarem objętym planem); zintegrowane pozwolenie na budowę wydawane jest zgodnie z ustaleniami planu regulacyjnego (w przypadku inwestycji KZN, stanowiących formę inwestycji publicznych, realizujących cele mieszkaniowe państwa, zwolniono je z kosztów związanych z usuwaniem drzew i krzewów).

4. Bazy danych przestrzennych

Przepisy dotyczące tego zagadnienia zawiera projektowany rozdział 5b, zgodnie z którym nałożono na organy wydające akty planowania przestrzennego obowiązek prowadzenia baz danych przestrzennych. Wprowadzenie do porządku prawnego minimalnego zakresu i sposobu prowadzenia baz dotyczących aktów planowania przestrzennego oraz zakresu metadanych opisujących te zbiory ma ujednolicić sposób ich prowadzenia w skali całego kraju, zapewniając równocześnie ich interoperacyjność. Ma to sprzyjać budowaniu w Polsce nowoczesnej infrastruktury informacji przestrzennej.

Projekt przewiduje również kary dla organów za opóźnienia we włączaniu lub aktualizacji posiadanych zbiorów danych. Celem jest zapewnienie efektywnego zabezpieczenia dla tworzenia i utrzymania infrastruktury informacji przestrzennej.