Umowa użyczenia lokalu a prawo lokatora do lokalu socjalnego – uchwała SN

Stan faktyczny

Pan B. był najemcą lokalu komunalnego - mieszkania w budynku przy ul. Zwycięstwa w mieście S. Z dniem 31.8.2015 r. umowa ta została rozwiązana za porozumieniem stron. Problem polegał na tym, że najemca pozwolił na bezpłatne użytkowanie wynajmowanego przez siebie lokalu rodzinie N. Rodzina wprowadziła się za zgodą najemcy mieszkania, ale także o nowych lokatorach poinformowany został właściciel lokalu - gmina miasta S. Jednak miasto nie wyraziło nigdy formalnej zgody na zajęcie mieszkania przez inne osoby, niż wskazany w umowie najemca. W praktyce rodzina N. zajmowała więc lokal bez konkretnego tytułu prawnego, poza ustną umową zawartą z najemcą.

Mimo to, po rozwiązaniu najmu między miastem S. a najemcą - panem B., miasto nie zgodziło się na kontynuowanie użytkowania przez rodzinę N., tym razem już jako formalnych najemców. Urząd miasta S. odmówił uwzględnienia wniosku rodziny o wynajem lokalu, który zajmowali, twierdząc że samowolnie zajęli lokal.

Stanowisko sądu I i II instancji

Miasto skierowało potem pozew przeciwko państwu N., żądając opróżnienia mieszkania. Sąd I instancji uwzględnił to powództwo, ale zarazem uznał, że rodzinie przy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W efekcie wykonanie wyroku zostało wstrzymane do czasu zaoferowania przez miasto S. takiego lokalu. Sąd wskazał bowiem, że wprawdzie rodzina N. zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego i miasto ma prawo odzyskać swoją własność, ale zarazem pod opieką państwa N. jest dwójka ich małoletnich dzieci. W tej sytuacji, zgodnie z art. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.; dalej: OchrLokU), rodzinie musi przysługiwać lokal socjalny.

Od tego wyroku odwołało się miasto S., ale rozpatrujący sprawę w II instancji Sąd Okręgowy w S. wskazał, że istnieje w sprawie problem prawny -kwestia, czy osoba, której najemca oddał lokal mieszkalny do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 punkt 1 OchrLokU.

Stanowisko Sądu Najwyższego

To pytanie prawne przedstawiono do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, który w odpowiedzi wydał uchwałę, w myśl której osoba korzystająca z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy użyczenia, zawartej z najemcą lokalu bez zgody wynajmującego wymaganej w art. 688[2] KC, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 OchrLokU.

W uzasadnieniu SN wskazał, że pojęcie lokatora z OchrLokU jest rozumiane bardzo szeroko. Wynika to m.in. z faktu, że przepisy tej ustawy mają przede wszystkim charakter ochronny, socjalny. Mają zapobiegać bezdomności i wykluczeniu społecznemu.

Ważne
Jeżeli dana osoba nie zajęła lokalu całkowicie samowolnie (tak było w rozpatrywanej sprawie, gdzie lokal użytkowany był za wiedzą i zgodą pierwotnego najemcy), to uprawnienia do lokalu socjalnego przyznawane są w każdym wypadku, jeżeli dana osoba ma jakikolwiek tytuł prawny do zajmowanego lokalu - i to niezależnie od tego, czy tytuł ten pochodzi bezpośrednio od właściciela (np. najem), czy od najemcy (np. podnajem, użyczenie - jak w rozpatrywanej sprawie).

Zgodnie z art. 688[2] 1 ustawy z 23.4.1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.) bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jednak brak wskazanej zgody nie oznacza nieważności ani bezskuteczności czynności, ponieważ w takim przypadku sankcją przewidzianą dla wynajmującego (osoby, która zawarła umowę dającą tytuł pośredni do lokalu) jest możliwość wypowiedzenia umowy podstawowej - podkreślił SN. Decyzja co do umowy przysługuje jednak właścicielowi, może on rozwiązać umowę i żądać opróżnienia lokalu. Ale gmina ma obowiązek dostarczyć lokatorom, nawet zajmującym mieszkanie za zgodą najemcy, ale bez zgody wynajmującego właściciela, lokal socjalny.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych