Wójt gminy wynajmując mienie samorządowe, musi w określonych sytuacjach uprzednio posiadać stosowną uchwałę rady gminy w sprawie wyrażenia zgody na wynajem lokalu użytkowego na czas oznaczony. Niemożliwe jest zawarcie umowy najmu z mocą wsteczną w stosunku do daty podjęcia ww. uchwały (wystąpienie pokontrolne RIO w Krakowie, WK.6130.11.21).

Na stronie internetowej Regionalnej Izby Obrachunkowej w Krakowie (http://www.krakow.rio.gov.pl/) opublikowano wystąpienie pokontrolne dotyczące nieprawidłowości stwierdzonych m.in. w zakresie gospodarki nieruchomościami przez gminę. Wśród zarzutów ze strony RIO pojawił się m.in. zarzut dotyczący zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego (na usługi medyczne) na okres 5 lat przez wójta gminy z przedsiębiorcą. Wadliwość dotyczy tego, że umowa ta została zawarta z mocą wsteczną, bo początkowy okres obowiązywania jest wsteczny w stosunku do daty podjęcia przez radę gminy uchwały w trybie art. 19 ust. 2 pkt 9 lit. a SamGminU. Warto wspomnieć o treści tej istotnej regulacji prawnej, gdzie postanowiono, że:

Do wyłącznej właściwości rady gminy należy:

9) podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: 

a) zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Orzecznictwo

Na kanwie ww. regulacji prawnych w orzecznictwie sądowym akcentuje się, że wójt może samodzielnie, bez uzyskiwania zgody rady, zawierać umowy najmu lub dzierżawy na czas oznaczony do lat 3 oraz ‒ po określeniu zasad obrotu nieruchomościami przez radę ‒ umowy na czas nieoznaczony lub przekraczający okres 3 lat (czy to w zawieranej pierwszej umowie, czy też kolejnej dotyczącej tej samej nieruchomości). Zgoda rady gminy określona w drodze uchwały może dotyczyć jedynie zawierania umów na czas oznaczony powyżej 3 lat lub na czas nieoznaczony oraz zawierania umów kolejnych po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość (por. np. wyr. NSA z 26.2.2016 r., I OSK 2534/15).

Warto wspomnieć, że w stanie faktycznym określonym w ww. wystąpieniu pokontrolnym, uchwała rady gminy została podjęta w lutym danego roku, zaś w umowie podpisanej w tej samej dacie co podjęta uchwała postanowiono, że najem obowiązuje już od stycznia tego roku. Wójt po prostu podpisał umowę, nie mając do tego podstaw prawnych, bowiem umowa obejmowała okres wsteczny przed podjęciem uchwały przez radę gminy.

Regionalna izba obrachunkowa we wnioskach pokontrolnych wskazała, że wójt może wynajmować nieruchomości gminne na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, po uzyskaniu każdorazowo zgody rady gminy lub na podstawie udzielonego mu przez radę gminy upoważnienia w drodze uchwały określającej zasady gospodarowania nieruchomościami. Jednocześnie zwrócono uwagę na art. 50 SamGminU, z którego wynika obowiązek zapewnienia należytej staranności w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym.

Podsumowując, ustalenia pokontrolne regionalnej izby obrachunkowej są ukierunkowane na przestrzeganie przez wójta gminy zasad dotyczących gospodarowania mieniem komunalnym. Wójt nie może zawierać umów z datą wsteczną, nawet wtedy, gdy jest to uzasadnione interesem ekonomicznym gminy. Uprzednio muszą zostać bowiem dopełnione wymogi związane z uzyskaniem zgody rady gminy (w formie odrębnej uchwały) albo istnieniem upoważnienia dla wójta gminy w uchwale określającej zasady gospodarowania mieniem komunalnym na zawieranie umów najmu wykraczających poza okres 3 lat. Bez spełnienia tych warunków, wójt gminy naruszy prawo.