Umowa najmu a płatność czynszu w budynku o nieuregulowanym stanie prawnym

W sytuacji, gdy lokatorów mieszkania w kamienicy zarządzanej przez gminę/miasto - którego jednak samorząd nie jest właścicielem, a status własnościowy budynku jest wątpliwy - łączyła z gminą umowa najmu, dla ustalenia obowiązków lokatorów i uprawnień miasta w zakresie roszczeń o niezapłacony czynsz zastosowanie będą miały w pierwszej kolejności przepisy ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.; dalej: OchrLokU), a nie ustawy z 23.4.1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.; dalej: KC) (wyr. SN z 25.4.2018 r., III CZP 62/17).

Stan faktyczny

Bożena S. była wraz z rodziną od 1985 r. najemcą mieszkania komunalnego; umowę zawarła z ówcześnie działającym Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej w K. - Rejon Obsługi Mieszkańców nr 1. Jej mąż zmarł w 2010 r. i od tego czasu pani S. zajmuje mieszkanie wraz z dorosłymi dziećmi.

Od 2009 r. toczyło się już przeciwko niej postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu, co wynikało z narastających od lat zaległości w opłacaniu należnego najemcy czynszu. Działający w imieniu gminy miasta K. Zarząd Budynków Komunalnych wypowiedział wówczas umowę najmu i wezwał lokatorów do zapłaty odszkodowania w kwocie ponad 42 tys. zł za bezumowne korzystanie z mieszkania. Ponieważ pani S. wraz z rodziną nie zapłacili żądanych należności, sprawa trafiła do sądu.

Postępowanie przed sądem powszechnym

W sądzie pojawiły się już na początku problemy z ustaleniem uprawnień miasta K. do wspomnianego mieszkania. Ujawnioną w księdze wieczystej właścicielką kamienicy, w której znajdowało się mieszkanie zajmowane przez panią S. z rodziną była pani P., która jednakże zmarła jeszcze w 1951 r., a jej spadkobiercy nie sprawowali zarządu nad nieruchomością.

Sąd ustalił, że zarządcą jest tutaj miasto K., jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia i uznał, że w tej sytuacji miasto nie ma legitymacji procesowej do dochodzenia od lokatorów w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli Nieruchomości, roszczeń przewidzianych w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 KC, w tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Powództwo miasta zostało więc oddalone.

Rozpoznający apelację sąd II instancji stwierdził, że w sprawie istnieje poważny problem prawny: czy gmina jest uprawniona, jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego i dochodzenia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z tego lokalu? Pytanie prawne tej treści skierował więc do SN, który przekazał z kolei problem do rozstrzygnięcia przez rozszerzony skład.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy, obradując w składzie 7 sędziów nie zdecydował się jednak na odpowiedź na zadane pytanie prawne, ale przejął sprawę do rozpoznania merytorycznego i uchylił wyrok sądu I instancji nakazując ponowne rozpoznanie sprawy.

Ważne
W uzasadnieniu wskazał, że sądy skupiły się tylko na problemie zastosowania przepisów art. 224-225 KC, które dotyczą jednak odpowiedzialności za cudzą rzecz i uprawnień wynikających z tej odpowiedzialności. Tutaj jednak - jak podkreślił SN - należało raczej odwołać się do art. 18 OchrLokU oraz obowiązków i praw płynących z tego przepisu dla miasta, jako zarządcy nieruchomości. Wynika to z faktu, iż strony wcześniej jednak łączyła umowa najmu, zawarta pomiędzy jednostką komunalną (jednostką organizacyjną miasta) a lokatorami. Tym samym istniał tytuł prawny do zajmowania mieszkania, a zatem wątpliwe jest zastosowanie przepisów KC o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Problemem dalszym, jakim powinien zająć się sąd rozpoznający sprawę, są też obowiązki miasta jako posiadacza kamienicy, zwłaszcza, że budynek jest bardzo zaniedbany i użytkowanie go jest wręcz niebezpieczne.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych