Ulga mieszkaniowa przysługuje również wówczas, gdy umowa zbycia zostanie zawarta później niż umowa nabycia

Prokurator Generalny wniósł o rozstrzygnięcie przez Naczelny Sąd Administracyjny następującego zagadnienia prawnego:

Czy w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2018 r., warunkiem uznania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości za zwolniony z podatku dochodowego jest, by nabycie kolejnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, zostało dokonane po zbyciu nieruchomości i uzyskaniu całości przychodu wynikającego z umowy przenoszącej własność nieruchomości?

Zgodnie ze wskazanym przepisem, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości są wolne od podatku dochodowego, jeżeli nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym ono nastąpiło zostaną wydatkowane na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 PDOFizU. Od 1.1.2019 r. złagodzono warunki korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej poprzez m.in. wydłużenie z 2 do 3 lat okresu, w jakim można skorzystać z tej ulgi.

Zgodnie z pierwszym z prezentowanych w orzecznictwie poglądów, kluczowe znaczenie przy wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU ma ustalenie, kiedy podatnik uzyskał dochód ze sprzedaży nieruchomości. Skoro w celu skorzystania ze zwolnienia podatnik ma wydatkować uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód na cele mieszkaniowe, to warunek ten zostanie spełniony jedynie wówczas, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem, zostaną dokonane po uprzednim zbyciu nieruchomości. Istotne jest zatem, kiedy dojdzie do faktycznego przeniesienia własności zbywanej nieruchomości a nie tylko przekazania pieniędzy (zob. wyrok NSA z 25.4.2018 r., II FSK 2597/17; wyrok NSA z 24.8.2017 r., akt II FSK 956/17; wyrok NSA z 26.4.2017 r., II FSK 891/15; więcej na: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Drugie stanowisko opiera się na przyjęciu, że wykładnia językowa art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d PDOFizU nie daje podstaw do przyjęcia, iż kolejność nabycia i zbycia nieruchomości stanowi przesłankę zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości z opodatkowania. Podkreśla się, że ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. W rezultacie kwota zadatku otrzymanego przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 PDOFizU korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku została zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości - bez wymogu zaistnienia określonej chronologii zdarzeń (zob. wyrok NSA z 20.12.2018 r., II FSK 3588/16; wyrok NSA z 6.6.2018 r., II FSK 1494/16; wyrok NSA z 18.5.2018 r., II FSK 1328/16; wyrok NSA z 24.1.2018 r., II FSK 1153/16).

Wnioskodawca, podzielając drugie z przedstawionych stanowisk, podkreślił, że treść art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji. We wniosku wskazano również na cel wprowadzenia omawianego zwolnienia podatkowego jakim jest zachęcenie osób, uzyskujących przychód ze sprzedaży nieruchomości, do przeznaczania środków uzyskanych z tego tytułu na dalsze zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych. Prokurator Generalny zwrócił uwagę na fakt, że wprowadzenie przesłanki pierwszeństwa zawarcia umowy zbycia nieruchomości przed umową nabycia następnej nieruchomości w znacznym stopniu utrudniłoby realizację tego celu tym podatnikom, którzy dysponują tylko jedną nieruchomością. Oznaczałoby bowiem konieczność zbycia nieruchomości, która służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez pewności, czy dojdzie do transakcji nabycia następnej nieruchomości (zob. wyrok NSA z 28.3.2017 r., II FSK 500/16).

Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu uchwały wyjaśnił, że dokonując wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU nie można poprzestać wyłącznie na wykładni językowej tego przepisu i należy uwzględnić cel, jaki ustawodawca zamierzał osiągnąć regulując tę materię, czyli podejmowanie przez podatników inwestycji mieszkaniowych służących zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, który ze względów społecznych, nawet kosztem zasady równości podatkowej, zasługuje na preferencyjne podatkowe potraktowanie. Odczytanie wyłącznie verba legis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 PDOFizU powodowałoby niedopuszczalne zawężenie omawianego zwolnienia. Zdaniem NSA ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w określonym w przepisie terminie na określone cele. Strony umowy przedwstępnej mogą zatem postanowić, że część ceny zakupu zostanie przekazana sprzedającemu wcześniej w formie zadatku, który następnie zostanie zaliczony na poczet ceny zakupu przy zawarciu umowy ostatecznej. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że zadatek wypłacony na podstawie umowy przedwstępnej jest ściśle związany z umową sprzedaży, której dotyczy, po dopełnieniu umowy przyrzeczonej stają się bowiem częścią ceny sprzedaż. Gdyby przyjąć, że chronologia zdarzeń ma znaczenie, wówczas część podatników byłaby poszkodowana, co mogłoby naruszać konstytucyjną zasadę równości.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych