W kontekście podanej problematyki przytoczyć warto w pierwszej kolejności art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a SamGminU. Z treści tej normy wynika, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy: podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Jednocześnie na uwagę zasługują niektóre regulacja GospNierU, które przewidują kompetencje dla organu wykonawczego. Na uwagę w tym zakresie zasługują w szczególności przepisy art. 25, z których wynika, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na sporządzaniu planów wykorzystania zasobu, przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z 25.5.2022 r. (Nr PN.4131.247.2022; opubl. 27.5.2022 r.). W rozstrzygnięciu tym organ nadzoru zakwestionował m.in. zapisy przewidujące, że:

– przy sprzedaży bezprzetargowej cena sprzedaży lokalu jest płatna przed zawarciem aktu notarialnego;
– koszty sporządzenia aktu notarialnego ponosi nabywca.

Orzecznictwo

Na kanwie ww. zapisu organ nadzoru wskazał m.in., że rada gminy nie może podejmować czynność, które należą do sfery wykonawczej i zobowiązać wójta do zastosowania konkretnych rozwiązań umownych, gdyż jest to naruszeniem konstytucyjnej zasady podziału organów gminy na stanowiące i wykonawcze. Organ stanowiący nie jest zatem uprawniony do uregulowania w uchwale dotyczącej zasad gospodarowania nieruchomościami kwestii, które mocą przepisów powszechnie obowiązujących zostały powierzone kompetencji organu wykonawczego (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 31.1.2008 r., II SA/Wr 554/07).

Rozstrzyganie przez radę o kwestiach związanych z zawarciem umowy cywilnoprawnej stanowi także naruszenie wyrażonej w art. 353¹ KC tzw. zasady swobody umów, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Wobec tego to nabywca oraz organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jako równorzędne strony stosunku cywilnoprawnego są władne ustalić w umowie przeniesienia określonych praw do nieruchomości kwestie związane m.in. z obciążeniem stron kosztami związanymi z zawarciem umowy. Rada, nie jest stroną zawieranej umowy sprzedaży nieruchomości, nie jest również władna by narzucić stronom umowy jej treści.

Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może ingerować w konstrukcję umowy, którą w imieniu JST zawiera organ wykonawczy, i to on decyduje o kwestiach „kosztowych” dotyczących umowy.

Źródło: http://edzienniki.olsztyn.uw.gov.pl.