Punktem wyjścia dla podjęcia przez radę gminy uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali musi być art. 21 ust. 3 OchrLokU, który wyznacza zakres przedmiotowy wspomnianej uchwały. Uchwała nie może pomijać żadnego ze wskazanych tam aspektów, ani stosować odesłań do innych aktów prawnych, w tym do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy – rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Wielkopolskiego z 19.8.2021 r. (KN-XI.4131.1.160.2021.24; źródło: https://www.poznan.uw.gov.pl).

Rada gminy jest organem ustawowo uprawnionym do przyjmowania dwóch podstawowych aktów prawnych związanych z zasobem mieszkaniowym, co wynika z art. 21 ust. 1 OchrLokU. Z tej regulacji wynika bowiem, że rada gminy uchwala:

  1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; 

  2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. 

Są to więc dwa odrębne prawnie akty.

Co istotne, w ust. 3 art. 21 OchrLokU ustawodawca doprecyzował elementy składowe ww. zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu gminy, wskazując m.in., że zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

  1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

  2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

  3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu; 

  4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 

  5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

  6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

  6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

  6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b. 

W kontekście wskazanych regulacji prawnych warto zwrócić uwagę na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Wielkopolskiego z 19.8.2021 r. (KN-XI.4131.1.160.2021.24; źródło: https://www.poznan.uw.gov.pl).

Orzecznictwo

W podanym rozstrzygnięciu Wojewoda analizował kwestię braku określenia przez radę gminy wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowania obniżek czynszu. W stanie faktycznym tej sprawy rada gminy zastosowała skrót legislacyjny, bowiem wskazała, że szczegółowe zasady i kryteria stosowania obniżek czynszu określają zapisy wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Wojewoda uznał, że takie odesłanie w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali do tego programu gospodarowania zasobem gminy, nie spełnia wymogu z ww. art. 21 ust. 3 pkt 1 OchrLokU. Organ nadzoru wskazał w tym zakresie, że: Brak określenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego zastosowanie obniżek czynszu stanowi bowiem istotne naruszenie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy i uzasadnia stwierdzenie nieważności uchwały w całości. Skoro przepis art. 21 ust. 3 pkt 1–7 ustawy, wskazuje radzie gminy materię, która w uchwale winna się znaleźć, to „brak określenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego zastosowanie obniżek czynszu stanowi istotne naruszenie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy z uwagi na niezrealizowanie całości upoważnienia ustawowego i decyduje o konieczności wyeliminowania zaskarżonej uchwały z obrotu prawnego” – wyrok WSA we Wrocławiu z 20.12.2013 r., IV SA/Wr 647/13).

Podsumowując, rada gminy powinna być precyzyjna w określaniu zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Musi dookreślić w tej uchwale różne kwestie, w tym wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu. Nie może stosować odesłań do innych swoich aktów prawnych, nawet w przypadku gdy te inne akty też dotyczą tematyki gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.