W kontekście podanej problematyki warto w pierwszej kolejności przytoczyć regulacje OchrLLokU, szczególnie art. 21 ust. 2, w którym postanowiono, że wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej 5 kolejnych lat i obejmować w szczególności elementy w nim sprecyzowane.
W szczególności będą to następujące kwestie:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;
7) wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b) planowaną sprzedaż lokali.
Ze wskazanych wyżej regulacji prawnych należy wnioskować, że enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę elementy, z których powinien składać się program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, obligatoryjnie muszą zostać zapisane w uchwale w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Dotyczy to m.in. ustalenia przez radę gminy zasad polityki czynszowej.
W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Śląskiego z 30.12.2021 r. (NPII.4131.1.1207.2021; źródło: http://dzienniki.slask.eu.; opublikowane w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego 5.1.2022 r.), w którym organ nadzoru wskazał m.in., że: W ocenie organu nadzoru regulacja (…), w którym Rada postanowiła dopuścić możliwość ustalania stawek czynszu w budynkach nowo wybudowanych i w budynkach zmodernizowanych na innych zasadach niż określone w niniejszym Dziale, istotnie narusza prawo, gdyż wszystkie zasady polityki czynszowej powinny być zawarte w jednym akcie prawnym (uchwale) podjętym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 21 ust. 2 OchrLokU. Wobec powyższego, przedmiotowa uchwała powinna regulować kompleksowo wszystkie zasady polityki czynszowej gminnego zasobu mieszkaniowego (…)
Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy powinna w sposób kompleksowy ująć w uchwale zasady ustalania czynszów dla wszystkich lokali wchodzących w skład zasobu. Nie może być więc luk prawnych w zakresie ustalania zasad czynszów dla niektórych lokali.