Tylko wynajmujący mieszkanie może wytoczyć pozew „dzikiemu” lokatorowi

Stan faktyczny

Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych (ZKZL) w P. sp. z o.o. pozwał jednego z lokatorów mieszkania w budynku komunalnym należącym do miasta P. Pozwany – Pan S. –zajmował mieszkanie razem z rodzicami, na podstawie umowy najmu. Umowę tą zawarł z miastem P. wiele lat temu jego ojciec, po którego śmierci lokal najmowała matka pana S.

Na przestrzeni lat doszło do zmian w zakresie dysponowania mieszkaniami – budynek, wcześniej zarządzany był przez miasto P. za pośrednictwem zakładu budżetowego ZKZL. Miasto zlikwidowało ten zakład, a w jego miejsce powołało spółkę o tej samej nazwie, zajmującą się zarządzaniem mieszkaniami i innymi lokalami komunalnymi. Spółka ta uzyskała uprawnienia w stosunku do najemców jako dzierżawca nieruchomości komunalnych (stosowna umowa została zawarta ze spółką przez miasto, po jej zarejestrowaniu i uruchomieniu).

Jeszcze w czerwcu 2010 r. ZKZL wypowiedział jej umowę najmu ze skutkiem na koniec sierpnia 2010 r. W tym terminie Pani S. miała zdać lokal i klucze oraz wyprowadzić się. Do tego jednak nie doszło i od września 2010 r. Pani S. wraz z synem zajmowali bezumownie mieszkanie. Gdy Pani S. zmarła, jedynym lokatorem pozostał nadal Pan S., przeciwko któremu ostatecznie w marcu 2013 r. wytoczono powództwo windykacyjne, zakończone prawomocnym wyrokiem nakazującym opróżnienie lokalu. Został on przejęty przez ZKZL ostatecznie w sierpniu 2014 r. Następnie ZKZL skierował powództwo przeciwko byłemu lokatorowi o zapłatę należności za bezumowne korzystanie z mieszkania przez ostatni rok, w kwocie blisko 4000 zł z odsetkami.

Postępowanie przed sądami powszechnymi

Powództwo zostało oddalone w I instancji w związku z przedawnieniem roszczeń i brakiem legitymacji procesowej ZKZL – sąd wskazał, że roszczenia z art. 18 ust. 1 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.; dalej: OchrLokU) przedawniają się zasadniczo w terminie 3-letnim przewidzianym w art. 118 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: KC) dla roszczeń okresowych. Ponieważ lokal został skutecznie odebrany w sierpniu 2014 r., toteż termin przedawnienia powinien wynosić tylko 1 rok, zgodnie z art. 229 KC. Termin przedawnienia upłynął w sierpniu 2015 r., zaś pozew złożono dopiero w maju 2016 r.

Ponadto sąd wskazał, że umowa najmu była zawarta z miastem P., które jest właścicielem całej nieruchomości, a więc i tego lokalu mieszkalnego. Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych jest zaś tylko dzierżawcą nieruchomości, a więc nie może wchodzić w prawa i obowiązki właściciela.

Apelację złożył ZKZL, ale sąd II instancji uznał że w sprawie istnieje problem prawny:

czy roszczenie o odszkodowanie skierowane przeciwko osobie zajmującej lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, powinno być składane wyłącznie przez właściciela lokalu w rozumieniu przepisów KC lub OchrLokU, czy też może także je złożyć inny podmiot, który poniósł szkodę (np. dzierżawca).

Problem ten, w obszernym pytaniu prawnym przedstawiono do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał 8.11.2019 r. uchwałę (III CZP 28/19), w myśl której roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 OchrLokU przysługuje osobie będącej właścicielem lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu.

Oznacza to, że pozew przeciwko lokatorowi zajmującemu bez umowy mieszkanie może wytoczyć wyłącznie właściciel nieruchomości i mieszkania albo wynajmujący ewentualnie inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Tym samym wątpliwa staje się legitymacja do wytaczania powództwa przez spółkę dzierżawiącą wyłącznie lokale i nieruchomości, ale niebędącą stroną umowy najmu – nawet jeżeli jest to spółka komunalna zarządzająca mieniem gminnym/miejskim.