Stroną w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być także właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. Organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy ma obowiązek zbadać rodzaj inwestycji, jej rozmiary oraz stopień i zakres jej uciążliwości dla otoczenia, a następnie ustalić, jak daleko będzie sięgać oddziaływanie planowanej inwestycji. Zakres tego oddziaływania pozwala na ustalenie kręgu osób, które mają interes prawny w sprawie, a zatem posiadają przymiot strony w postępowaniu administracyjnym.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: PlanZagospU) nie regulują kwestii strony postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Należy przyjąć, że co do zasady stroną takiego postępowania jest właściciel, współwłaściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której dotyczy decyzja.
W pozostałym zakresie należy się odnieść do zasad ogólnych postępowania administracyjnego, dotyczących strony postępowania. Zgodnie z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Powołany przepis nie stanowi normy prawnej mogącej być samoistną podstawą do uznania danej osoby za stronę postępowania, gdyż ustalenie interesu prawnego lub obowiązku prawnego może nastąpić tylko w związku z normą prawa materialnego – w analizowanej sytuacji na podstawie przepisów dotyczących planowania przestrzennego.
Określając krąg podmiotów posiadających status strony w omawianym postępowaniu, nie można również pominąć art. 6 ust. 2 pkt 2 PlanZagospU, z którego wynika, że każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Należy mieć na uwadze, że stroną w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być także właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich, przy czym przez te nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio ze sobą graniczące, ale także nieruchomości nieposiadające wspólnej granicy, lecz pozostające w zasięgu swoich wpływów lub w związku gospodarczym. Nie jest również wykluczone, że stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy może być nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty) działki bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy postępowanie w sprawie warunków zabudowy, ale również działki znajdujące się w dalszej odległości. Nie zawsze właściciel (użytkownik wieczysty) działki bezpośrednio graniczącej z działką lub terenem, którego dotyczy postępowanie w sprawie warunków zabudowy, będzie uzyskiwał przymiot strony takiego postępowania (przy czym niewątpliwie będzie to sytuacja najczęstsza). Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym (m.in. wyrok NSA z 2.2.2022 r., II OSK 78/19, Legalis).
Nie można z góry wykluczyć takich okoliczności sprawy, w których ze względu na charakter inwestycji, jej usytuowanie na działce, wynikające z ustalonych linii zabudowy, wielkość terenu objętego decyzją, czy też specyfikę działki sąsiedniej i jej usytuowanie względem terenu inwestycji – planowana zmiana sposobu zabudowy lub zagospodarowania terenu nie będzie w żaden sposób oddziaływać na sferę praw i obowiązków właścicieli nieruchomości sąsiedniej.
Organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy ma zatem obowiązek zbadać rodzaj inwestycji, jej rozmiary oraz stopień i zakres jej uciążliwości dla otoczenia, a następnie ustalić, jak daleko będzie sięgać oddziaływanie planowanej inwestycji. Zakres tego oddziaływania pozwala na ustalenie kręgu osób, które mają interes prawny w sprawie (m.in. wyroki NSA: z 12.5.2015 r., II OSK 2413/13, Legalis; z 25.4.2017 r., II OSK 765/16, Legalis).
Dodatkowo warto zauważyć, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 PlanZagospU, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Należy przyjąć, że w przypadku sprawy o ustalenie warunków zabudowy krąg stron postępowania musi być ustalany z uwzględnieniem jej charakteru, który jest ściśle związany z określonym obszarem oddziaływania projektowanej inwestycji, a nie z obszarem analizowanym, o którym mowa w ww. przepisie.
W konsekwencji należy przyjąć, że stronami w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy mogą być dysponenci działek sąsiednich, nawet w sytuacji, gdy wnioskodawca określił teren inwestycji wraz z obszarem oddziaływania inwestycji, obejmującym jedynie teren działki inwestycyjnej. To organ prowadzący postępowanie administracyjne zawsze jest zobowiązany do oceny oddziaływania inwestycji i na tej podstawie powinien ustalić krąg stron postępowania administracyjnego.
