W Dz.U. z 2021 r. pod poz. 1243 opublikowano ustawę z 28.5.2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw.
1. Wprowadzenie
Zmiany wprowadzono przede wszystkim w ustawie z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195 ze zm.; dalej: ustawa), czyli głównie dodano rozdział 3a zatytułowany „Społeczne agencje najmu” powołane w założeniu w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.
Społeczna agencja najmu (SAN) może prowadzić działalność w formie:
1) spółki z o.o. lub spółki akcyjnej, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;
2) fundacji;
3) stowarzyszenia;
4) spółdzielni socjalnej.
Społeczna agencja najmu prowadzi działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę (art. 22a ust. 1 ustawy; dalej: działalność SAN). Uzyskane z niej dochody SAN przeznacza w całości na tę działalność.
2. Umowa o współpracy z gminą
Warunkiem prowadzenia przez SAN jej działalności na terenie danej gminy jest zawarcie przez tę gminę umowy o współpracy z SAN określającej co najmniej:
- liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia przez SAN osobom fizycznym wskazanym przez gminę, w tym liczbę tych lokali lub tych budynków przeznaczonych do wynajęcia osobom o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osobom niepełnosprawnym lub osobom wychowującym co najmniej troje dzieci;
- zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN;
- zasady sprawozdawczości, z uwzględnieniem obowiązków gminy, o których mowa w art. 22h ustawy;
- zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu.
Umowa o współpracy jest zawierana na okres 5 lat. Umowa o współpracy zawarta z SAN działającą w formie spółki może zostać przedłużona na okres kolejnych 5 lat na wniosek SAN złożony w ostatnim roku obowiązywania umowy o współpracy. Przedłużenie to można ponawiać na zasadach wskazanych w zdaniu pierwszym. W razie wygaśnięcia umowy o współpracy zawartej z SAN działającą w formie organizacji (fundacji, stowarzyszenia lub spółdzielni socjalnej), SAN może ubiegać się o zawarcie kolejnej umowy o współpracy z tą samą gminą w trybie określonym w dziale II rozdziale 2 PożPubWolontU. Wypowiedzenie umowy o współpracy następuje z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia.
Trzeba też pamiętać, że umowa o współpracy z SAN działającą w formie organizacji jest zawierana w trybie określonym w dziale II rozdziale 2 DziałPożPublWolontU jako umowa o wsparcie realizacji zadania publicznego lub jako umowa o powierzenie realizacji zadania publicznego.
3. Umowa dzierżawy z właścicielem lokalu lub budynku mieszkalnego
Umowę dzierżawy między właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN zawiera się na czas oznaczony. Umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy o współpracy.
W przypadku wypowiedzenia umowy o współpracy SAN wypowiada umowę dzierżawy. Wypowiedzenie umowy dzierżawy następuje, z zachowaniem co najmniej:
- sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN;
- rocznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Do umowy dzierżawy dołącza się oświadczenie właściciela lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, że znane są mu zasady dotyczące stosowania przepisów o pomocy publicznej, w tym wymogi spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis (art. 22c ust. 6 ustawy).
Ponadto, w umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się do przeprowadzania remontów dzierżawionego lokalu lub budynku. Remont może być przeprowadzony przez SAN w zamian za obniżenie albo czasowe zaniechanie poboru czynszu dzierżawy.
4. Umowa najmu z osobą fizyczna wskazaną przez gminę
Rada gminy określa, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego:
- kryteria uprawniające osobę fizyczną do zawarcia z SAN umowy najmu lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- zasady ubiegania się osób fizycznych o zawarcie umowy najmu;
- kryteria, których spełnienie uprawnia dotychczasowego najemcę do zawarcia nowej umowy najmu;
- sposób weryfikacji spełnienia powyższych kryteriów.
Umowę najmu SAN zawiera na czas oznaczony z osobą fizyczną wskazaną przez gminę. Umowa najmu ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy dzierżawy. W przypadku wypowiedzenia:
- umowy dzierżawy (z właścicielem lokalu lub budynku) – SAN wypowiada umowę najmu z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia;
- umowy najmu, na wniosek dotychczasowego najemcy spełniającego wymagane kryteria, SAN zawiera z nim nową umowę najmu.
Społeczna agencja najmu może ustalić czynsz najmu dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego na poziomie wyższym niż czynsz dzierżawy. Z tytułu umowy najmu SAN, oprócz czynszu najmu, może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu (art. 22g ust. 2 ustawy).
5. Obowiązek przekazania informacji ministrowi budownictwa
W terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o współpracy gmina informuje ministra budownictwa o zawarciu tej umowy, ze wskazaniem danych identyfikujących SAN, w tym jej formy organizacyjnej. Gmina informuje ministra o liczbie:
- i łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych dzierżawionych przez SAN,
- osób używających lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych dzierżawionych przez SAN na podstawie umowy najmu
– w terminie do 31 stycznia roku następującego po roku, którego dotyczy informacja.
Wsparcie udzielane SAN w związku z jej działalnością:
1) na zasadach określonych zgodnie z art. 22b ust. 1 pkt 2 ustawy (czyli w związku z finansowaniem przez gminę działalności SAN wynikające z umowy dzierżawy),
2) na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.; dalej: PDOPrU), czyli w związku z działalnością podlegającą zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie twgo przepisu
– stanowi rekompensatę z tytułu świadczenia usługi publicznej w rozumieniu przepisów prawa UE dotyczących pomocy publicznej z tytułu świadczenia usług w ogólnym interesie gospodarczym.
W przypadku udzielania SAN wsparcia w nakreślonym wyżej zakresie gmina określa w umowie o współpracy rodzaj i okres realizacji rekompensowanej tym działaniem usługi publicznej. Przepisy te stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej.
W sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3a ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczące najmu oraz przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące dzierżawy oraz najmu.
6. Zwolnienia od podatków
Nowelizacja wprowadza też zwolnienia od podatków związane z funkcjonowaniem SAN.
Po pierwsze, do art. 21 ust. 1 PDOFizU, dodano pkt 131a, zgodnie z którym wolne od podatku są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych SAN, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy.
Po drugie, wspomniane wyżej zwolnienie z art. 17 ust. 1 pkt 44 PDOPrU, po zmianie obejmuje dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Ponadto, analogicznie jak w PDOFizU, wolne od podatku są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych SAN, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy (art. 17 ust. 1 pkt 61 PDOPrU).
Po trzecie, w ustawie z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 36 wolne od VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz SAN, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy.
