To orzeczenie Sądu Najwyższego z 27.2.2020 roku (III CZP 59/19) jest bardzo ważne dla wspólnot mieszkaniowych, bo reguluje tryb decydowania w ważnych sprawach oraz zabezpiecza prawa mniejszości właścicieli. SN stwierdził, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej, podjęta w trybie obiegowym, może zostać uchylona i to nawet w sytuacji, gdy opowiedziała się za nią większość. Może się tak stać w sytuacji, gdy nie wszyscy właściciele mieli możliwość głosowania nad uchwałą.

Sprawa, którą rozpatrywał SN, wynikła z pytania Sądu Apelacyjnego, który zajmował się sporem w jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Członek zarządu tamtej wspólnoty był jednocześnie właścicielem lokalu użytkowego, który planował wynająć – miałby tam powstać sklep lub restauracja. Potrzebna mu była koncesja na sprzedaż alkoholu – wydaje ją miasto, ale wcześniej wspólnota musi wyrazić zgodę.

Ponieważ właściciel lokalu użytkowego musiał działać szybko, przekonał pozostałych członków zarządu, by głosowanie odbyło się w trybie obiegowym. Głosowanie zorganizowano w taki sposób, że właściciel lokalu telefonował do niektórych członków wspólnoty, prosił o poparcie, a następnie przesyłał mailowo projekty uchwał wraz z kartą do głosowania i prośbą o jej wypełnienie.

Maile nie zostały wysłane do wszystkich członków wspólnoty, a jedynie do tych, którzy zostali uprzedzeni o ich otrzymaniu. Co ważne, osoba która następnie wniosła powództwo, nie odebrała telefonu, mimo to dostała e-mail. Powód nie zapoznał się z treścią wiadomości elektronicznej. Po około 10 dniach zbieranie głosów się zakończyło, gdy zebrano większość głosów akceptujących (59,17 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej).

Sąd I instancji uznał uchwałę za nieważną, bo nie głosowali wszyscy uprawnieni – przy okazji zauważył, że zarząd miał listę mailową wszystkich członków, a wiadomość wysłał do niektórych.

Sąd II instancji nabrał wątpliwości, czy wspólnota nie może decydować w trybie obiegowym, jeśli głosowanie byłoby przeprowadzone prawidłowo (w orzecznictwie SN były dwie linie orzecznicze). Jeśli o głosowaniu wiedzą wszyscy, to przeciwnicy uchwały mogą przekonywać głosujących, a zatem interes wspólnoty byłby zabezpieczony.

Rzecznik Praw Obywatelskich przystępując do postępowania przedstawił pogląd, że: “Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, która uzyskała wymaganą ustawowo większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali”.

Sąd Najwyższy uznał jednak, że niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało to lub mogło mieć wpływ na jej treść.