Sąd Najwyższy o odszkodowaniach za wydane niezgodne z prawem pozwolenie na budowę

Sprawa, która trafiła na wokandę Sądu Najwyższego, dotyczyła roszczeń dewelopera realizującego inwestycję budowlaną – budynek z lokalami mieszkalnym. W wyniku stwierdzenia nieważności decyzji wydanej przez prezydenta miasta na prawach powiatu nastąpiła przerwa w budowie i w konsekwencji opóźnienie w sprzedaży lokali. Deweloper uznał, iż opóźnienie to wyrządziło mu szkodę w związku ze spadkiem cen lokali i wystąpił przeciwko miastu na drogę sądową.

Dnia 12.2.2016 r. Sąd Najwyższy wydał wyrok (sygn. Akt II CSK 172/15) po rozpatrzeniu skarg kasacyjnych złożonych przez obie strony sporu. Kilka tez zawartych w tym orzeczeniu może mieć istotne znaczenie dla kształtowania przyszłych stosunków odszkodowawczych w podobnych sprawach.

Sąd Najwyższy wyraźnie zaznaczył iż jego orzeczenie nie dotyka samej zasady odpowiedzialności za skutki wadliwej decyzji, gdyż kwestia ta została prawomocnie rozstrzygnięta. Tym niemniej warto zaważyć, iż cała sprawa, w tym zwłaszcza omawiany wyrok Sądu Najwyższego, potwierdzają ugruntowaną już zasadę odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną na skutek wydania pozwolenia na budowę naruszającego przepisy prawa. Wyrok Sądu Najwyższego precyzuje natomiast granice i zasady tejże odpowiedzialności.

W szczególności Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, iż skoro lokale mieszkalne sprzedawane były osobno, obliczanie ewentualnego odszkodowania powinno zostać dokonane indywidualnie do każdego lokalu.

Przyjęta metodologia nie zwalnia z obowiązku zastosowania art. 361 §1 i 2 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2016 r. poz. 380), zgodnie z którym odpowiedzialność odszkodowawczą ponosi się wyłączne za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Dodatkowo, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Zdaniem Sądu Najwyższego, pojęcie utraconych korzyści jest równoznaczne z utraconym zyskiem, nie zaś z utraconym przychodem.

W ocenie Sądu Najwyższego nie jest zatem podstawą do uzyskania odszkodowania sama szansa uzyskania większej ceny . Deweloper musi wykazać, że rzeczywiście poniósł szkodę poprzez sprzedaż po cenie niższej niż cena, jaką uzyskałby bez przestoju spowodowanego stwierdzeniem nieważności pozwolenia na budowę. Innymi słowy, deweloper musi wykazać, iż bez błędu organu osiągnąłby wyższą cenę sprzedaży lokali. Sad Najwyższy zwrócił uwagę, że o szkodzie w postaci utraconego zysku można mówić dopiero w momencie sprzedaży lokalu (z wyłączeniem sytuacji, w których lokal w ogóle utracił jakąkolwiek atrakcyjność sprzedażową) . Faktycznie może bowiem okazać się, iż lokale mogą zostać sprzedane po cenie równej lub nawet wyższej w porównaniu do ceny jaką osiągnięto by w wyniku sprzedaży w planowanym, pierwotnym terminie. Tak też stało się z niektórymi lokalami w omawianej sprawie. Za niedopuszczalne natomiast Sąd Najwyższy uznał żądanie odszkodowania przy jednoczesnym zachowaniu lokali.

Sąd Najwyższy odniósł się także do ram czasowych odpowiedzialności odszkodowawczej. Opóźnienie w sprzedaży powinno pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z zawinioną przez organ przerwą w inwestycji także pod względem czasowym . Brak takiego ograniczenia czasowego pozwoliłoby na dowolne łączenie przyszłych spadków cen z opóźnieniem, nawet jeśli te spadki miały miejsce po latach. Sąd Najwyższy za nieuzasadnione uważa zatem roszczenie odszkodowawcze w wypadku sprzedaży lokalu już po upływie czasu, który można uznać za opóźnienie będące wynikiem działania organu.

Ważne
Konsekwencją uznania, iż momentem powstania szkody jest moment sprzedaży lokalu jest uznanie, iż dopiero od tego momentu mogą być naliczane odsetki od zasądzonych kwot.



 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych