Roszczenia uzupełniające gminy wobec lokatorów mieszkań komunalnych nie są roszczeniami analogicznymi do roszczeń z działalności gospodarczej i przedawniają się na zasadach ogólnych, tj. po upływie 6 lat (a w przypadku roszczeń sprzed nowelizacji KC – 10 lat) ‒ uchwała SN z 9.12.2021 r., III CZP 85/20.

Stan faktyczny

Gmina miasta K. skierowała przeciwko dwójce lokatorów, zajmujących lokal komunalny, powództwo o zapłatę ponad 10 tys. zł z tytułu nie uregulowanych opłat za mieszkanie.

Dług ten obejmował nie tylko sam czynsz, ale też należności z tytułu kosztów eksploatacji mieszkania (np. za dostarczanie wody, odprowadzanie ścieków, utrzymanie instalacji).

Stanowisko sądu I instancji

Sąd I instancji jednak oddalił powództwo, gdyż lokatorzy skutecznie podnieśli zarzut przedawnienia – zdaniem sądu, żądane należności, stanowiące tzw. odszkodowanie uzupełniające, należało bowiem zaliczyć do roszczeń ściśle związanych z działalnością jednostki samorządowej w zakresie gospodarki mieszkaniowej i obowiązywać powinien w tym wypadku termin właściwy dla roszczeń z działalności gospodarczej, tj. 3 lata.  

Stanowisko sądu odwoławczego

Apelację złożył pełnomocnik miasta K. Rozpoznający apelację Sąd Okręgowy w K. dostrzegł w sprawie istotny problem prawny, który należy przedstawić SN.

Zadał więc pytanie prawne: czy roszczenie gminy wobec byłego najemcy o tzw. odszkodowanie uzupełniające (opłaty za media) jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i przedawnia się w terminie 3 lat?

Stanowisko Sądu Najwyższego

W odpowiedzi SN wydał uchwałę negującą ten pogląd. Stwierdził w niej, że roszczenie odszkodowawcze uzupełniające wynikające z art. 18 ust. 2 zdanie 2 OchrLokU, obejmujące opłaty niezależne od właściciela, dochodzone przez gminę przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego za okres po ustaniu tego tytułu, nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 KC.

Wnioski z orzeczenia

W przypadku roszczenia uzupełniającego (odszkodowania, które ma pokryć straty właściciela lokalu, przekraczające wysokość niezapłaconego czynszu) gminy w stosunku do najemców lokali komunalnych obowiązywać powinien ogólny termin przedawnienia dla „zwykłych” roszczeń, wynikający z art. 118 KC. Jak wskazał SN, działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej gminy i miasta nie może być traktowana jako działalność gospodarcza.

Ważne

Wobec tego, w przypadku roszczeń uzupełniających gminy, obowiązuje termin 6 lat, zgodnie z art. 118 KC, zaś w stosunku do roszczeń powstałych przed 9.7.2018 r. termin ten wynosi 10 lat.