Podmiot dysponujący w imieniu właściciela działką drogową będzie stroną postępowania, a zarządca drogi powiatowej będzie organem uzgadniającym (nawet jeśli oba zadania wypełnia ta sama osoba), ponieważ inne przesłanki decydują o przymiocie strony, a inne – o zakresie uzgodnienia. Szczegóły poniżej.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: PlanZagospU) nie określają w sposób szczególny przymiotów stron postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W tych sprawach mają więc zastosowanie przepisy ogólne z art. 28 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: KPA), stanowiącego: „Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek”. W świetle powyższych zasad z całą pewnością stroną postępowania jest jego wnioskodawca, gdyż żąda czynności organu. Określając krąg pozostałych stron postępowania o warunki zabudowy należy mieć na uwadze zapis art. 6 ust. 2 pkt 2 PlanZagospU, z którego wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
Wątek ewentualnego naruszenia chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich jest rozpoznawany w toku postępowania administracyjnego, mającego na celu wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Organ najczęściej realizuje to zadanie, włączając do postępowania właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem o warunki zabudowy, przy czym przez nieruchomości te należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio graniczące ze sobą, ale także nieruchomości, które nie posiadają wspólnej granicy, lecz pozostają w zasięgu swoich wpływów lub w związku gospodarczym. Niewątpliwie realizacja planowanej inwestycji na terenie bezpośrednio przylegającym do drogi publicznej będzie miała wpływ na tę drogę oraz na ruch na niej. Podmiot reprezentujący właściciela drogi publicznej będzie miał przymiot strony w postępowaniu o warunki zabudowy dla terenu przylegającego do tej drogi.
Takie stanowisko potwierdzają liczne wyroki sądów administracyjnych, np. w wyroku z 21.8.2024 r. (II OSK 1753/23, Legalis) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: „Z uwagi na przedmiot i charakter decyzji o warunkach zabudowy oraz prawne konsekwencje jej wydania, stroną w sprawach ustalenia tychże warunków są co do zasady inwestor (wnioskodawca) oraz właściciel terenu, do którego mają się odnosić warunki zabudowy (jeżeli sam nie jest wnioskodawcą). Jednakże stronami w tych sprawach mogą być też właściciele i użytkownicy wieczyści działek przyległych do terenu, będącego przedmiotem ustalenia warunków zabudowy, a nawet właściciele i użytkownicy wieczyści działek sąsiednich nieprzylegających bezpośrednio do działki inwestycyjnej. Trzeba przy tym zastrzec, że właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich względem terenu, będącego przedmiotem ustalenia warunków zabudowy, mogą być stronami tego postępowania tylko wtedy, gdy będą posiadać interes prawny w rozumieniu art. 28 KPA, będący interesem indywidualnym i realnym, a więc znajdującym potwierdzenie w okolicznościach faktycznych sprawy, które uzasadniają zastosowanie danej normy prawa materialnego”.
Zakres przedmiotowy i podmiotowy niezbędnych uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy określa zaś art. 53 ust. 4 w związku z art. 64 ust. 1 PlanZagospU. Przepis ten uwzględnia wśród organów uzgadniających właściwego zarządcę drogi, gdy teren objęty wnioskiem o warunki zabudowy przylega do pasa drogowego (art. 53 ust. 4 pkt 9 PlanZagospU).
Zarządca drogi (organ uzgadniający) to podmiot o innej roli i właściwości, niż właściciel działki drogowej (strona postępowania). Zarządcą drogi powiatowej jest zarząd powiatu (art. 19 ust. 2 ustawy o drogach publicznych; dalej: DrPublU) lub prezydent miasta na prawach powiatu (art. 19 ust. 5 DrPublU). Właścicielem działek drogowych leżących w pasie drogowym drogi powiatowej jest zaś na mocy art. 2a ust. 2 DrPublU samorząd powiatowy. Powyższe zadania mogą być powierzone albo staroście, albo dyrektorowi wydziału urzędu lub jednostki organizacyjnej. Nawet jeśli funkcję zarządcy drogi oraz podmiotu reprezentującego samorząd powiatu jako właściciela działek drogowych powierzy się tej samej osobie (staroście, dyrektorowi), to jej rola w postępowaniu o warunki zabudowy będzie dwojaka:
- jako strony postępowania (wówczas do tej osoby muszą być kierowane zawiadomienia, wszelkie pisma i rozstrzygnięcia związane z postępowaniem), oraz
- jako organu uzgadniającego (wówczas osoba ta będzie adresatem wniosku o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy).
